La tensión en el mercado inmobiliario español se ha agravado aún más con la reciente publicación del índice del ministerio de Vivienda destinado a controlar los alquileres en las llamadas zonas tensionadas. Estas zonas, definidas en la ley de vivienda, son áreas donde los precios de compra y alquiler de inmuebles han experimentado un fuerte aumento. La metodología utilizada por el ministerio para establecer el índice, basada en un rango con un mínimo y un máximo en función de la zona y las características de la residencia, ha chocado con el modelo defendido por la Generalitat.
La Generalitat, que gobierna la única comunidad que hasta ahora ha expresado su intención de aplicar topes al alquiler en 140 municipios, incluyendo Barcelona, ha cuestionado la eficacia del índice del ministerio. Según Ester Capella, la ‘consellera’ de Territori de la Generalitat, el modelo del gobierno central impedirá que los precios bajen, a pesar de la insistencia del Ejecutivo central en que los topes harán que los precios en las zonas seleccionadas disminuyan, incluso hasta en la mitad en ciudades como Barcelona.
El índice del ministerio de Vivienda se basa en datos proporcionados principalmente por la Agencia Tributaria, el Catastro, el Instituto Nacional de Estadística (INE), el Banco de España y los registradores de la propiedad. Por su parte, la Generalitat basa su sistema en los datos recogidos de las fianzas por alquileres en el Incasol o las cámaras de la propiedad.
El índice del ministerio establece un rango máximo y uno mínimo en una zona en función de las características de la vivienda, incluyendo factores como si tiene estacionamiento, ascensor o si ha sido reformado recientemente. Las viviendas nuevas o rehabilitadas en los últimos cinco años quedan excluidas del índice, que se revisará anualmente.
Para declarar una zona como tensionada, la ley de vivienda estipula que debe cumplirse al menos una de dos condiciones: que el costo promedio de hipoteca o alquiler, junto con los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares en esa zona, o que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado un crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales por encima del crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma correspondiente en los últimos cinco años.
La Conselleria de Territori propuso superponer su modelo al del ministerio de Vivienda para evitar las complicaciones derivadas de la coexistencia de dos índices distintos. Sin embargo, la propuesta fue rechazada, y ahora los topes de alquiler se aplicarán en los 140 municipios seleccionados, pero con los criterios del Gobierno central. Según la Generalitat, la metodología del ministerio puede generar diferencias de precio que superan el 45% para dos viviendas similares en la misma zona.
Para los pequeños propietarios de inmuebles, el índice del ministerio es meramente informativo. Sin embargo, para los grandes propietarios (titulares de 5 a 10 viviendas, dependiendo de la comunidad autónoma), el cumplimiento del índice es obligatorio en las zonas tensionadas. Esta regulación también afectará a los inmuebles que hayan estado vacíos y fuera del mercado de alquiler o venta durante cinco años.
El ministerio de Vivienda ha publicado el índice en su sitio web para consulta. Sin embargo, antes de su implementación, deberá pasar por un periodo de 10 días hábiles de información pública para garantizar la seguridad jurídica y no se publicará en el Boletín Oficial del Estado (BOE) hasta dentro de 10 o 12 días. Una vez que se cumplan estos plazos, el índice entraría en vigor al día siguiente.