La nueva iniciativa del Gobierno permite a los bancos acordar libremente con sus clientes el tipo de interés de las hipotecas con aval del Estado. Se espera que esta medida facilite la compra de viviendas a unas 50.000 familias jóvenes y con hijos menores. Según los convenios suscritos por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) con las entidades financieras que deseen unirse a este programa, los bancos tienen la libertad de decidir sobre la modalidad del tipo de interés (fijo, mixto o variable), las comisiones aplicables, el plazo del crédito (con un mínimo de cinco años), el posible periodo de carencia, la modalidad de amortización y la periodicidad de los pagos de los créditos.
Este movimiento del Gobierno, que permite a los bancos determinar libremente el tipo de interés de estos créditos, no es una excepción, aunque ofrece la posibilidad de que dichos tipos sean mayores que los de una hipoteca no avalada. Las comunidades autónomas con líneas de avales para la compra de viviendas tampoco limitan el interés que las entidades pueden acordar con sus clientes.
El ICO sí establece un tipo máximo con comisiones en las líneas en las que aporta financiación a los bancos. Sin embargo, en las líneas en las que no aporta recursos, el ICO comprende que establecer una limitación en los tipos podría perjudicar a las entidades más pequeñas, ya que estos bancos tienen costos de financiación más altos que los grandes bancos.
Existe una excepción en la que el ICO estableció una limitación en una línea de avales, que se otorgó al inicio de la pandemia para evitar una debacle empresarial. En aquel momento, el Estado asumía un riesgo mayor, ya que avalaba entre el 60% y el 80% de los créditos, además de existir un componente de ayuda de Estado que ahora no se da.
En términos generales, el Gobierno ha optado por no imponer requisitos muy restrictivos a la banca para facilitar el éxito de la línea hipotecaria. No se van a relajar los criterios para decidir si se dan los créditos. Como ya se anunció anteriormente, los avales no tendrán coste para la banca, ni para el cliente.
Los convenios también permiten a los bancos requirir a los clientes las garantías, avales o seguros adicionales al propio inmueble hipotecado que consideren necesarios para la aprobación del préstamo. Al mismo tiempo, pueden acordar con el cliente la contratación de productos y servicios adicionales.
Los contratos también establecen otros detalles, como el precio máximo de los inmuebles adquiribles, que variará según la comunidad autónoma. También se establece que el banco no podrá contar con otra garantía o aval público, con lo que la línea estatal no será compatible con las autonómicas.
Además, se permiten modificaciones del plazo, el tipo de interés, la modalidad de dicho tipo (fijo, mixto o variable) o el plazo de carencia. Sin embargo, no se especifica qué sucede en caso de subrogación (llevar la hipoteca de una entidad a otra). Los bancos, por otro lado, no podrán titulizar ni ceder a terceros las hipotecas avaladas.