Los centros comerciales, considerados «patitos feos» en el universo de los activos inmobiliarios entre 2018 y 2019, están experimentando un resurgimiento en las compraventas. Esta clase de activos sufrió un golpe significativo con el auge del comercio electrónico y el estallido de la pandemia que impuso restricciones y cierres obligatorios. Aunque las afluencias y ventas han mostrado una recuperación post-COVID-19, las cifras de inversión han sido notablemente bajas, cerrando en 2023 con uno de los datos más bajos de la serie histórica. Sin embargo, los últimos meses han visto un cambio en la tendencia con las compraventas de centros comerciales irrumpiendo con fuerza en la actualidad inmobiliaria.
Para entender la dinámica del sector de los centros comerciales, es necesario diferenciar su funcionamiento y la inversión. Según datos de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), las cifras casi alcanzan un récord: en 2023, registraron unas afluencias de 1.840 millones de visitas y las ventas alcanzaron los 52.050 millones de euros, un 13% superior a las cifras previas a la pandemia. Sin embargo, la inversión apenas alcanzó los 300 millones, un 63% por debajo de la media histórica (2008-2023) según datos de Cushman & Wakefield.
En el primer trimestre de 2024, la inversión en activos comerciales ha mostrado una recuperación sustancial en comparación con los trimestres anteriores. Solo entre enero y marzo, se han comprado y vendido más centros comerciales que en todo 2023, sumando un total de 430 millones de euros. La subida de los tipos de interés ha afectado a sectores como las oficinas y la logística, pero los activos comerciales ofrecen buenos retornos.
Los inversores ven en los centros comerciales una ratio entre riesgo y rentabilidad muy atractiva, y una ventana de oportunidad limitada para beneficiarse de estas condiciones. Desde principios de año, se ha registrado un notable interés en esta tipología de activos, acompañado de un aumento en la cantidad de producto en el mercado en comparación con años anteriores.
Los inversores buscan obtener retornos a través del crecimiento de valor (core +) o buscan un mayor nivel de revalorización, ejecutando ampliaciones o comprando a precios interesantes (value-add). Algunos fondos que hace tres o cuatro años no consideraban comprar centros comerciales, ahora están analizando determinadas operaciones, viendo que puede ser un buen momento para entrar en activos con un buen retorno.
Vukile y Lighthouse Properties, ambos de origen sudafricano, han sido dos de los fondos más activos en los últimos años en la adquisición de centros comerciales. Los fondos sudafricanos tienen una gran experiencia en centros comerciales, activos complejos de entender y gestionar, pero en los que es posible crear mucho valor.
En los últimos meses, se han cerrado dos operaciones significativas: la compra del Centro Comercial Islazul, en Madrid, por parte de Henderson Park y Eurofund, y la adquisición del centro Salera, en Castellón, por parte de Lighthouse Properties y Resilient REIT.
Además de estas dos operaciones, en los últimos seis meses, se han cerrado otras transacciones de menor importe. En el contexto macroeconómico, las rentabilidades exigidas en la compra de un centro comercial (yield) se sitúan entre el 7,5% y el 8,5% para activos bien ubicados y con niveles altos de ocupación.
El mercado de los centros comerciales ha cambiado en los últimos años. Los centros ya no se ven como activo refugio, sino un activo con rentabilidades altas y con una gestión más activa. Se espera que el volumen de inversión en 2023 se sitúe en el entorno de los 900 y los 1.000 millones de euros.
Steven Weaving, de RPE Capital Markets, cree que se podrán superar los 1.000 millones en transacciones antes de final de año. Yola Camacho, de Cushman & Wakefield, estima que podríamos rozar niveles de 2020, cuando se registraron inversiones por alrededor de 1.000 millones. Sin embargo, esto dependerá de que se cierre alguna transacción importante.