«El tímido ritmo de desarrollo del precio de la vivienda supone que va a haber que aguardar hasta 2024 antes que los costos vuelvan al nivel del pasado pico de 2007-2008″. Es la dirección a la que señalan las previsiones de Fitch Raings sobre el mercado inmobiliario español. Según sus cálculos, de cara a los 2 próximos años, la evolución del coste de la vivienda va a ser de desaceleración.
La agencia cree que los costes nominales de la vivienda medrarán entre un 2% y un 4 en 2023 y entre un 3% y un 5% en 2024. Esto supondría, en los dos casos, una desaceleración con en comparación con avance del 6% pensado para 2022. «El aspecto mucho más influyente que podría mudar nuestra previsión es un incremento de los modelos de interés mayor de lo pensado», remarcan.
Según especifican en un reciente informe, el desarrollo del precio se ralentizará en especial para los usuarios de primera vivienda, puesto que las clases hipotecarios podrían lograr el 4% en 2024, en oposición al 2% de septiembre de 2022.
«Los costos nominales de la vivienda no van a caer gracias a la previsión permanente del desempleo en torno al 13%, el bajo peligro de sobreoferta de vivienda y el número con limite de ventas forzosas gracias a tácticas reservados y los límites macroprudenciales aplicados desde el crack inmobiliario», dicen.
En lo que se refiere a la morosidad, piensan que va a aumentar equilibradamente. Los especialistas aguardan que los préstamos en mora tardía aumenten hasta el 3%-3,5% en 2023 y el 3,25%-3,75% en 2024, en oposición al 3% estimado para finales de 2022. El deterioro se va a ver impulsado por géneros de interés mucho más superiores para los préstamos a tipo variable, comentan.
«El con limite incremento de la morosidad refleja la enorme proporción (50%-70%) de hipotecas a tipo fijo en un largo plazo producidas en 2020-2021 que son inmunes a las subidas de tipos y la previsión de una cota de desempleo permanente. Cerca del 75% de las hipotecas atentos tienen tipos cambiantes, pero varios de estos préstamos tienen una antigüedad importante (de unos ocho años)y bajos LTV del 50%-60%, peculiaridades que benefician el buen accionar de los préstamos», afirman.
En Fitch Raings estiman que las medidas últimamente anunciadas por el Gobierno para los prestatarios con bajos capital que abonan tipos cambiantes «deberían ofrecer rincón a un menor número de nuevos casos de morosidad». Tampoco prevén una enorme avalancha de ventas forzosas en 2023 y 2024, «puesto que los prestamistas prosiguen dando prioridad a las resoluciones amistosas de restauración, que demostraron ser mucho más eficientes que las recuperaciones judiciales».
EL PRECIO DE LA VIVIENDA SE MODERÓ EN EL TERCER TRIMESTRE
En el último trimestre del año, el valor de la vivienda libre registró un avance del 7,6% en tasa interanual. Un porcentaje que representa 4 décimas bajo el desarrollo de los tres meses precedentes, según los últimos datos del Centro Nacional de Estadística (INE) basados en las transferencias de casas que recogen los registradores de la propiedad.
Por género de inmueble, los costes de la vivienda novedosa avanzaron un 6,8%, 2 puntos menos, al tiempo que el coste de la vivienda de segunda mano aumentó un 7,8%, una décima menos si se equipara con el segundo período de tres meses.
Más allá de frenarse, el valor de la vivienda libre amontona mucho más de ocho años de subidas continuadas. «Hablamos de un desarrollo todavía alto más allá de que se ha producido una pequeña moderación desde el máximo del 8,5% alcanzado en el primer período de tres meses. En oposición a lo que venía siendo frecuente, pasan a medrar mucho más los costos de las casas de segunda mano que los de las novedosas, al haberse moderado mucho más el aumento desde los máximos en las novedosas que en las utilizadas», apuntan desde Ibercaja.
Resaltan que los costes de la vivienda habrían subido un 51,1% desde el mínimo del período y se quedarían un 5,2% bajo el máximo registrado en la burbuja inmobiliaria.
«El mercado inmobiliario se mostró mucho más sólido de lo pensado en lo que llevamos de 2022, probablemente merced al impulso a las compraventas generado a lo largo de la pandemia por la demanda embalsada y los cambios en las opciones de las familias hacia los hogares de mayor tamaño y espacios libres. Además de esto, el exceso de ahorro generado al ponerse un límite las opciones de consumo a lo largo de los confinamientos y las limitaciones a la movilidad y la actividad fué en parte importante canalizado hacia la inversión en vivienda«, agregan en la entidad.
PERIODO DE ESCASEZ DE VIVIENDA
Pese a esta destacable resistencia, auguran que las perspectivas son de reducción de la actividad en los próximos trimestres y señalan a múltiples causantes como los autores de un cambio en el período: «El primero es el enfriamiento de la economía tras la reactivación relacionada a la reapertura de los ámbitos que se habían visto limitados por la pandemia y al verse poco a poco más damnificados los hogares por la inflación. El segundo aspecto es la subida de las clases de interés, que hace difícil el ingreso a la vivienda a los hogares de inferiores capital y disminuye el atrayente relativo de la inversión inmobiliaria en relación a la financiera».
«Asimismo hay que tener en consideración que el aumento de los costos para la producción de casas, al lado de la prudencia de los promotores, semeja estar afectando a la oferta. Además de esto, el número de casas terminadas comienza a acusar el parón de la actividad que ocasionó la pandemia. Estos escenarios de producción de vivienda son inferiores al aumento de forma anual del número de hogares, lo que, una vez corregidos los excesos de casas sin vender de la burbuja inmobiliaria, semeja apuntar a un intérvalo de tiempo de escasez de vivienda ofertada en los próximos años. Esta situación, al lado de la sepa de sobrevaloración, puede accionar como soporte para los costos de los inmuebles más allá de que se genere una reducción en el número de transferencias» concluyen en Ibercaja.
Por su lado, en Fotocasa consideran que, en estos instantes, «el primordial obstáculo que hay a fin de que el mercado logre realizarse de manera sana es la escasez de depósito». Esto causa un enorme desequilibrio entre oferta y demanda, hace tensiones y hace difícil una corrección en el valor. El portal inmobiliario cree que «hay una demanda latente realmente fuerte que sigue sosteniendo el valor en alza y indudablemente proseguirá con estos costes tensionados a lo largo de los últimos meses de 2022».
Sobre la vivienda de obra novedosa, prevén que el aumento del precio se sostendrá en el medio período «gracias a que esta tipología de vivienda a estrenar vive un apogeo sin precedentes. Aun, puede hallarse con una grave problemática de subida de costos, si la demanda sigue tan fuerte. No solo por la inflación desbocada, sino más bien por los pocos escenarios productivos de la obra novedosa». En lo que se refiere a la vivienda de segunda mano, estiman que no se generarán fuertes caídas del precio, «ya que va a haber una demanda latente realmente fuerte de adquisición, puesto que varios usuarios se vieron obligados a inmovilizar los procesos de compra por las subidas de tipos».