Madrid se enfrenta a un problema considerable de vivienda: no se están construyendo suficientes casas para satisfacer la demanda y los precios están por las nubes. Los expertos sostienen que se necesitan 175.000 viviendas nuevas para cubrir la demanda acumulada, y una inversión de 10.000 millones de euros para desarrollar los suelos urbanos previstos. Sin embargo, hay suelos disponibles: parcelas para construir 260.000 viviendas, 115.000 de ellas en la ciudad de Madrid, lo que equivale a proporcionar residencia a aproximadamente 770.000 personas, lo que equivale a una ciudad del tamaño de Zaragoza, Sevilla o Valencia.
Los promotores inmobiliarios han presentado recientemente a los representantes de las administraciones e inversores el proyecto Trinity, que busca atraer capital a la actividad constructora basándose en tres aspectos: en Madrid existe demanda, la financiación de las entidades financieras, y se cuenta con la mayor bolsa de suelo de Europa.
Entonces, ¿por qué es tan cara la vivienda? Uno de los factores es la demanda acumulada e insatisfecha: alrededor de 100.000 pisos que no se han adquirido en los últimos tres años porque la compra se ha pospuesto hasta que la situación mejore. Según el Banco de España, este desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda y su relación con los precios es el principal factor del aumento de los mismos. A esto se suma el aumento del coste de los materiales de construcción y de la mano de obra, y la escasez de suelo, lo que ha llevado a que el precio medio de la vivienda en la Comunidad de Madrid en 2024 sea de 3.247 euros por metro cuadrado.
Sin embargo, diversas decisiones políticas tomadas en los últimos años han puesto a disposición suelos para importantes desarrollos urbanísticos. La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), estima que hay suelos en trámite para 260.000 viviendas, 115.000 de las cuales estarían en la ciudad de Madrid. Calculan que para desarrollarlos se necesitará una inversión de 10.000 millones de euros para 2027.
Pero si se necesitan 175.000 viviendas y se producen anualmente entre 15.000 y 17.000, se necesitarían más de diez años para llegar a ese número. Y para entonces, la demanda habría superado de nuevo a la oferta. Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) indican que la población de Madrid ha crecido un 20 por ciento, es decir, 1.162.081 habitantes, entre 2003 y 2023, y se estima que mantendrá un crecimiento del 12,88 por ciento en los próximos 14 años, hasta alcanzar los 7,8 millones de habitantes, la mayoría de ellos procedentes de movimientos migratorios, ya que el crecimiento natural será prácticamente plano según estos estudios.
Este incremento de la población en la región hará necesario contar con viviendas para 573.738 hogares más. Esto marca una necesidad de 3,2 millones de viviendas en diciembre de 2037 y un ritmo de construcción de más de 40.000 viviendas al año, triplicando lo que se hace actualmente. Muchas de estas tendrán que ser además de precios moderados, dado que existen en la actualidad, de nuevo según el INE, un millón de jóvenes de 24 a 35 años que, a pesar de tener trabajo, viven con sus padres.
Entonces, ¿puede el sector inmobiliario madrileño asumir este esfuerzo constructivo y pasar de 15.000 a 40.000 nuevas viviendas al año? Desde Asprima creen que sí. Según Jorge Ginés, director general de los promotores madrileños, «cada año entran 70.000 nuevos habitantes en Madrid, y la proyección es de un millón en los próximos 14 años; importamos gente, la gente viene a vivir aquí».
Para cubrir las necesidades de vivienda, lo primero que necesitan es suelo. Y eso lo tienen: Asprima ha puesto en marcha una herramienta, LandCam, que monitoriza el suelo para vivienda disponible en la región. «En la Comunidad tenemos aún suelos en desarrollo para 260.000 viviendas», recuerda. Suelos como los proyectos de Los Berrocales o Los Ahijones, que proceden de los años 90; Los Cerros, Valdecarros, todos ellos en el centro de la Comunidad de Madrid. Pero también hay otros, como Los Carriles, Retamar de la Huerta, Cerro del Baile en San Sebastián, Alcorcón norte, Nuevo Brunete…
Una segunda incógnita se refiere a la financiación: ¿Hay dinero para triplicar la producción de vivienda? «Preguntamos a las entidades financieras y nos dijeron que sí tenían capacidad», explica Ginés. De las promociones que se construyen para venta, en torno al 70 por ciento se financia por esa vía, un porcentaje que baja al 50 por ciento en caso de las de alquiler.
La tercera pata de este banco tiene que ver con la tramitación. Los promotores elevan sus quejas porque «la Ley de Suelo ha ido complicándose mucho» y se enfrentan, aseguran, a casos de hiperregulación. «Hay problemas normativos, el planeamiento es una locura, y sacar nuevos barrios es complicado», resume el director general de Asprima. Por eso, esperan la nueva Ley de Suelo que ha anunciado la Comunidad de Madrid, y aplauden cambios normativos en la capital como la introducción de las declaraciones responsables, o la digitalización en la gestión que ha conseguido agilizar los plazos: la tramitación de licencias ha pasado de 12 a 3 meses.
Otro frente abierto es el de la judicialización del urbanismo, que paraliza durante años las actuaciones. Confían en la anunciada ley estatal de Seguridad Jurídica, para que «quien no está dentro del ámbito, no pueda judicializarlo», y que no se paralicen las actuaciones mientras se ve la causa legal.
Sacar las urbanizaciones adelante «es casi un milagro; para la electrificación, necesitas tres validaciones diferentes para poder ponerla en marcha; y donde hay un problema de verdad es con el agua». Pero aunque las 175.000 viviendas necesarias lleguen a construirse, Jorge Ginés no cree que eso tenga un reflejo inmediato en los precios; en su opinión, «para destensar los precios, queda mucho tiempo».