En un giro de eventos, el Gobierno ha revisado sus directrices para asegurar el éxito de la línea de avales destinada a facilitar a 50.000 jóvenes y familias con hijos menores el acceso a una hipoteca para la compra de una vivienda. En un cambio de política, el Ejecutivo ha decidido que, finalmente, los bancos no asumirán el coste de dichos avales, contradiciendo su anuncio inicial de la primavera pasada. Aunque no se especificó la comisión que se pensaba imponer a las entidades financieras, este cambio de rumbo ha presuntamente ahorrado varios millones de euros a la banca. Este ahorro actúa como un incentivo para el sector, no solo para unirse voluntariamente a la línea, sino también para conceder de manera activa y real estos créditos avalados.
En mayo de 2023, cuando el Consejo de Ministros aprobó un acuerdo para dar luz verde al Ministerio de Transportes (Mitma) y al Instituto de Crédito Oficial (ICO) para poner en marcha la línea de avales, y en junio, cuando se aprobó el marco legal necesario para ello, el Gobierno insistió en que «el coste del aval otorgado por Mitma sería asumido por la entidad de crédito«. Sin embargo, después de aprobar el acuerdo que establece las condiciones de la línea de avales, el nuevo Ministerio de Vivienda señaló que el aval «no tendrá ningún coste ni para la persona beneficiaria ni la entidad financiera».
Fuentes gubernamentales explican que la normativa europea exige que los avales públicos a empresas privadas tengan un coste para los bancos, con el objetivo de evitar que distorsionen la competencia. Pero añaden que no ocurre lo mismo con los avales a particulares. En este sentido, recuerdan que los avales que el Gobierno creó tras la llegada del covid para que los arrendatarios pudieran solicitar un crédito a los bancos para pagar hasta seis mensualidades del alquiler de su vivienda no tenían tampoco coste para las entidades. Tras algunas dudas iniciales, explican, el Gobierno ha decidido ahora seguir ese mismo criterio con los avales para las hipotecas.
A modo de ejemplo, los avales a empresas que creó el Gobierno en 2020 para evitar una debacle empresarial por la pandemia tenían un coste para los bancos de entre 0,2 y 1,2 puntos porcentuales sobre el importe avalado. Hasta abril del año pasado, las entidades habían ingresado al ICO 1.721,3 millones de euros como remuneración por haber recibido dichos avales, frente a los 520,9 millones que el ICO había ingresado a los bancos por la morosidad de dichos créditos que se había comprometido a asumir (entre el 60% y el 80% del impago).
De haberse mantenido el mismo esquema en la línea de avales para las hipotecas, los hasta 2.500 millones de euros que el Ejecutivo planea avalar habrían supuesto un coste para los bancos de entre 50 y 300 millones de euros en los 10 años de plazo en que estarán en vigor dichos avales. Sin embargo, es importante tener en cuenta que unos avales eran para empresas y otros para particulares, por lo que, si se hubiera mantenido la decisión de que tuvieran coste para las entidades, es probable que el criterio para fijar dichas comisiones no hubiera sido el mismo.
En la banca hay expectativa por conocer los detalles de la línea de avales. Se espera que el Boletín Oficial del Estado (BOE) publique el acuerdo del Consejo de Ministros con las condiciones generales, así como que el Ministerio de Vivienda y el ICO firmen un convenio con las condiciones financieras. La medida fue propuesta por la presidenta del Santander, Ana Botín, en una entrevista en ‘El País’ en mayo de 2020. Pero en algunas entidades se ve la iniciativa con cierto escepticismo, aunque se admite que se adherirán al plan para no enfrentarse al Gobierno.
Con la nueva línea de avales, el Estado avalará el 20% del valor de las transacciones (medido como la cantidad más baja entre la tasación o el precio de compra), con el objetivo de que los bancos financien el 100% y los compradores solo tengan que tener ahorrado el 10% para hacer frente a los gastos (como impuestos, notaría y registro). Los beneficiarios deberán tener unos ingresos individuales máximos de 37.800 euros brutos al año o el doble si la vivienda la compran dos personas, además de un patrimonio que no supere los 100.000 euros. En el convenio que firmarán Vivienda y el ICO, se establecerá el precio o tasación máxima de las viviendas que puedan ser adquiridas con cargo a la línea, que «podrá fijarse en función del ámbito territorial» en que se ubique la vivienda.
Teniendo en cuenta que los bancos consideran prudente que la cuota hipotecaria no suponga más del 30% de los ingresos del cliente y que los ingresos netos mensuales con el máximo anual bruto establecido rondan los 2.450 euros, en general, los beneficiarios de los avales podrán aspirar a viviendas valoradas a un máximo de unos 145.500 euros con un pago mensual de unos 730 euros (comprador individual) o 291.000 euros con una cuota de unos 1.460 euros (dos compradores). Esta cantidad para el beneficiario individual está en línea con el valor medio de las hipotecas concedidas en noviembre en toda España (145.894 euros, según el INE).