A partir de este sábado, el índice de referencia de precios para el alquiler se convertirá en una realidad en 140 municipios de Catalunya, lo que la convierte en la única comunidad que ha decidido aplicar esta fórmula, aunque originalmente defendía un sistema diferente. Este conjunto de municipios incluye Barcelona, gran parte del área metropolitana y de la franja costera, así como las otras tres capitales de provincia: Girona, Lleida y Tarragona, además de las localidades más pobladas como Badalona, L’Hospitalet de Llobregat, Santa Coloma de Gramenet, Sabadell y Terrassa, entre otras. En total, estas zonas albergan al 80,6% de la población de Catalunya, que asciende a 6,2 millones de personas.
En los 140 municipios implicados, declarados como zonas tensionadas, los precios del alquiler se podrán determinar mediante el portal de internet del ministerio de Vivienda. El proceso consistirá en seleccionar el valor superior del rango resultante de la localización y las diferentes características del inmueble, tales como si tiene estacionamiento, la altura del piso, entre otros factores. Este sistema se ha elaborado teniendo en cuenta los ámbitos territoriales y las secciones censales para las cuales se dispone de datos que permiten determinar el rango de valores individualizados de referencia, de acuerdo con la metodología que explica el ministerio en su portal.
Para declarar una zona como tensionada, la ley de vivienda establece que debe cumplirse al menos una de dos condiciones: que la carga media del coste del alquiler o de la hipoteca, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares en esa zona o que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado un crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales por encima del crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma correspondiente en los cinco años anteriores. La declaración de una zona como tensionada tiene una validez de tres años, prorrogable anualmente siempre que se mantengan las circunstancias que motivaron tal declaración.
El índice de precios proviene de una base de datos pública de contratos de alquiler, creada y actualizada periódicamente con información de diferentes fuentes estatales, autonómicas y locales. Esta base de datos se nutre esencialmente de datos de la Agencia Tributaria, el Catastro, Instituto Nacional de Estadística (INE), el Banco de España y los registradores de la propiedad. En total, son 2,5 millones de contratos. La Generalitat, que defendía un sistema basado en precios fijos de referencia, no en rangos, que aplicó durante un año y medio hasta que el Tribunal Constitucional tumbó de forma parcial la ley de vivienda catalana, fundamentaba su sistema en los datos recogidos de las fianzas por alquileres en el Incasòl o las cámaras de la propiedad.
Para los pequeños propietarios, que representan más del 80% del total, los topes en las zonas tensionadas son orientativos y se pueden usar como referencia. Sin embargo, para los grandes tenedores, definidos como aquellos que poseen más de 5 inmuebles, será obligatorio aplicar en los nuevos contratos el valor superior máximo establecido en la horquilla en las zonas declaradas tensionadas. Para tener esta consideración, las viviendas pueden estar en el mismo municipio o en distintos, siempre que sean zonas tensionadas.
El ministerio de Vivienda ofrece dos vías para consultar los índices de referencia. La primera es a través de una aplicación web que permite conocer un rango de valores de referencia de acuerdo con su localización y características. La segunda es para consultar sobre una vivienda específica a través de su dirección o referencia catastral, que tiene en cuenta todas las características individuales de la propiedad. Además, se ha puesto en marcha un nuevo servicio para conocer los valores de referencia de cualquier vivienda, a través de un mapa de precios del alquiler, también en la web ministerial.
Uno de los objetivos del índice de referencia de precios para el alquiler es estimular la oferta. Para esto, se ha optado por una vía tributaria, con la reducción por los ingresos obtenidos por el alquiler en el 50% en el IRPF, frente a la actual del 60%, lo que en términos generales empeora. Sin embargo, se crean rebajas adicionales que elevan la reducción hasta el 60% si se han llevado a cabo obras de rehabilitación los dos años anteriores; del 70% si se alquila por primera vez una vivienda a jóvenes (personas de 18 a 35 años) en zonas tensionadas y del 90% si se baja la renta en una zona tensionada. La reducción debe ser de al menos un 5% respecto al contrato anterior.