La falta de consenso entre el Gobierno central y el Govern, la división entre el Ministerio de Vivienda y la Conselleria de Territori, ha llevado a un impasse en torno al índice de referencia de precios del alquiler. Este índice es fundamental para la implementación de las restricciones de precios en las áreas declaradas como tensionadas según la ley estatal de vivienda, promulgada en mayo del año pasado.
En una reunión urgente celebrada este lunes en Madrid con la ministra Isabel Rodríguez, la consellera Ester Capella expresó sus preocupaciones sobre el índice previsto por el Gobierno central. Según Capella, este índice, que se espera se publique antes de finales de febrero, no dará lugar a una bajada generalizada de los precios del alquiler en las zonas tensionadas.
Capella ha criticado que el Ministerio de Vivienda va a implementar un índice homogéneo para toda España, a pesar de las diferencias evidentes en el mercado del alquiler en diferentes partes del país. Además, el índice no incluirá el índice catalán, tal y como lo solicitaba la Generalitat. El índice estatal, que se elaborará a partir de los datos de la Agencia Tributaria, establecerá un rango de valores de referencia basado en distintos aspectos, como la superficie y la ubicación del inmueble y otros factores relativos a las características de la vivienda y el edificio. Por otro lado, el índice catalán, basado en las fianzas depositadas por los inquilinos, establece un valor fijo para cada área.
Fuentes del Ministerio de Vivienda indicaron que en la reunión se reiteró la posición y los criterios del índice que habían sido discutidos entre los técnicos del Estado y la Generalitat. Según estas fuentes, el Gobierno implementará un índice homogéneo en toda España, en cumplimiento del mandato estipulado en la Ley de Vivienda. Defendieron el índice como «solo un instrumento más» para controlar el incremento de los precios del alquiler, añadiendo que confían en que las políticas públicas implementadas por diferentes administraciones mejorarán el acceso a la vivienda.
Para argumentar que el índice estatal no provocará bajadas de precios, la Conselleria de Territori aplicó el índice estatal y el catalán a una muestra de 23,000 pisos en Cataluña. Según sus hallazgos, el rango superior del índice del ministerio está entre 100 y 400 euros por vivienda por encima del índice catalán. Además, la Conselleria criticó que el rango de precios estatal es a menudo «demasiado amplio», con diferencias de hasta el 45% entre dos viviendas idénticas ubicadas en la misma área, cuando la discrepancia de precios reales es solo del 15%.
La Generalitat también ha criticado que el Gobierno central «minimiza la importancia» del índice argumentando que solo se aplicará a los nuevos contratos que se incorporen por primera vez al mercado. La Generalitat sostiene que un mínimo del 20% de los contratos de alquiler anuales no habían sido alquilados en los últimos cinco años. Además, para todas las viviendas de los grandes tenedores, se aplicará el índice, independientemente de si tienen un contrato anterior.
La aprobación del índice de referencia de los precios del alquiler y la declaración de áreas tensionadas de precios son pasos necesarios para la implementación de los límites en las subidas del alquiler establecidos en la ley estatal de vivienda. En agosto, el Govern envió al Ministerio de Vivienda una lista de municipios con precios de alquiler tensionados, que incluía 140 ciudades y pueblos catalanes, en los que viven 6.2 millones de personas, el 80.6% de la población de la región. La mayoría de estos municipios se encuentran en Barcelona, su área metropolitana y las ciudades más grandes de las comarcas del Vallès.
Para ser considerada como área tensionada, la ley de vivienda establece dos requisitos. El primero es que, en la zona, la carga media de la hipoteca o del alquiler, más los suministros, supere el 30% de los ingresos medios de un hogar. El segundo es que el precio del alquiler haya subido al menos tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años.
La ley de vivienda también establece que, en aquellas zonas declaradas tensionadas, los arrendatarios podrán acogerse a una prórroga extraordinaria de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor. En los nuevos contratos, también se limitará el precio a la renta del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de ese contrato. En el caso de los grandes tenedores, la renta no podrá exceder el límite máximo fijado por el índice de precios de referencia que el ministerio va a aprobar.
Como excepción, podrá haber un incremento de hasta el 10% en el caso de que se haya rehabilitado el inmueble. En general, los precios no podrán subir en las zonas tensionadas más que un 2% en 2023, un 3% en 2024, y lo que establezca después el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de alquiler que se ha encargado que elabore el Instituto Nacional de Estadística (INE).