El sector inmobiliario español está experimentando un período de agitación sin precedentes, con precios altos, oferta baja y demanda en aumento. Sorprendentemente, los intermediarios han logrado capear la tormenta con mayor éxito del esperado en 2023, gracias a un mercado más estable de lo previsto y a la fuerte demanda de extranjeros. Sin embargo, la inminente implementación de una nueva ley de vivienda ha generado cierta inquietud en el sector. Esta ley, que presenta cambios significativos, como límites al precio del alquiler y regulaciones más estrictas en áreas tensionadas, ha recibido críticas mixtas de los expertos del sector.
En el reciente informe de mercado anual de Amat Inmobiliaris, una guía de referencia en el sector inmobiliario a pesar de su enfoque comedido, se destacaron dos elementos. El primero es que los intermediarios inmobiliarios han logrado mantener a flote el negocio de manera más fácil de lo esperado. El segundo es que la incertidumbre legal creada por la nueva ley amenaza con agudizar aún más el acceso a la vivienda, ya sea de compra o alquiler. En este sentido, Guifré Homedes Amat, director general de Amat, ha advertido que la nueva ley podría hacer que los arrendadores sean más exigentes al elegir a sus inquilinos, lo que podría perjudicar a las rentas más bajas.
Homedes describe la situación en 2024 como una «crisis solapada» tanto en el mercado de venta como en el de alquiler. La incertidumbre normativa, la escasa oferta y las rentas crecientes han causado una caída significativa en la intermediación en los contratos de alquiler. Según Homedes, la oferta de viviendas de alquiler está en su punto más bajo histórico y el 15% de las nuevas ofertas ni siquiera llegan a publicitarse. Como resultado, los inquilinos están alquilando no lo que quieren, sino lo que pueden.
La nueva ley de vivienda, que podría aprobarse esta semana, ha sido fuente de controversia. Homedes sostiene que el nuevo índice de precios tendrá «muy poco impacto» en facilitar el acceso a la vivienda y provocará la exclusión de los más vulnerables económicamente. Según él, solo quienes tengan el mejor perfil económico podrán acceder a las viviendas de alquiler.
La inmobiliaria Amat tiene un perfil de clientes que tiende a segmentos del mercado de la banda medio alta. Pese a que los precios han subido mucho, Homedes sostiene que no se perciben rebajas ni gran espacio a la negociación. El 75% de los contratos de alquiler de Amat están por encima de los 1.000 euros, un aumento significativo del 24% hace 10 años.
Para 2024, Amat ha minimizado el impacto de una posible rebaja de los tipos de interés en un mercado que parece conformarse con un costo del dinero en torno al 3%. Sin embargo, confirma las sensaciones del sector en general al afirmar que el porcentaje de operaciones financiadas sigue disminuyendo, alcanzando los niveles más bajos de los últimos años.
Homedes también ha comentado sobre la entrada en vigor de la regulación de los alquileres, afirmando que es necesario ver la letra pequeña del nuevo índice que afectará a 140 municipios donde vive el 80% de la población catalana. Con respecto a la condición de gran tenedor, que en Catalunya se ha rebajado hasta los cinco o más inmuebles, Homedes opina que es una definición «totalmente ideológica»: «Pensar que alguien que tiene cinco pisos puede influenciar al mercado no tiene ningún sentido».