La búsqueda de vivienda en las grandes ciudades españolas se caracteriza cada vez más por una oferta fragmentada: habitaciones en pisos compartidos, apartamentos disponibles solo durante unos meses o viviendas completas con rentas superiores a 1.500 euros mensuales. Encontrar un alquiler asequible y con un contrato estable se ha consolidado como uno de los principales problemas del mercado inmobiliario, en un contexto de movilizaciones por el acceso a la vivienda y de huelga convocada para noviembre.

Más de la mitad de la oferta corresponde a habitaciones o alquileres de temporada

El 55,8% de los anuncios de alquiler publicados en las capitales españolas corresponde a habitaciones o viviendas de temporada. De las 381.997 ofertas analizadas entre marzo y septiembre de 2026, solo el 44,2% se refiere a pisos completos destinados a residencia habitual.

Así lo recoge el informe El alquiler de temporada: ¿la misma vivienda con menos derechos?, elaborado por el Ministerio de Consumo junto al Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC) y coordinado por el investigador Javier Gil. El estudio examina los anuncios publicados en Idealista en 53 capitales españolas.

Los datos abarcan los seis meses anteriores a la entrada en vigor del decreto de octubre que endureció los requisitos para formalizar contratos temporales. El departamento dirigido por Pablo Bustinduy advierte de que una parte de esta oferta podría estar empleándose para evitar las limitaciones previstas para el alquiler residencial.

Las habitaciones superan a las viviendas de alquiler habitual en los anuncios

Las habitaciones constituyen la parte más relevante de esta tendencia. Del total de anuncios revisados, 182.222 corresponden a cuartos en pisos compartidos, lo que equivale al 47,7%. Esta cifra supera las 168.797 ofertas de viviendas completas para alquiler habitual, que representan el 44,2% del total.

Además, se contabilizaron 30.978 anuncios de viviendas de temporada, el 8,1% de las ofertas analizadas.

La diferencia entre anuncios e inmuebles

El informe subraya que debe diferenciarse entre el número de anuncios y el de viviendas, ya que un mismo piso compartido puede publicitarse mediante varias ofertas, una por cada habitación. Según las estimaciones de los investigadores, los 182.222 anuncios de habitaciones equivaldrían a unas 47.100 viviendas.

Al considerar los inmuebles, el alquiler residencial habitual representa el 68,4% de la oferta, frente al 19,1% de los pisos compartidos y el 12,5% de los alquileres de temporada.

Madrid y Barcelona reúnen más de la mitad de estas ofertas

La concentración geográfica es otra de las características del mercado. Madrid y Barcelona agrupan el 52,9% de los anuncios de habitaciones y viviendas de temporada contabilizados en las ciudades analizadas, con un total de 112.682 ofertas.

Madrid concentra 72.838 anuncios, mientras que Barcelona registra 39.844. Tras ambas ciudades aparece Valencia, con 20.902 ofertas.

El alquiler temporal gana presencia entre las viviendas completas

Si se excluyen las habitaciones, el peso de los contratos de duración limitada adquiere especial relevancia. De los 199.775 anuncios de viviendas completas, el 15,5% corresponde a alquileres de temporada. En otras palabras, casi uno de cada seis pisos se ofrece para estancias limitadas.

Madrid y Barcelona concentran el 45,5% de los anuncios de esta modalidad, con 7.397 y 6.708, respectivamente. Sin embargo, la presencia proporcional de estos alquileres es mayor en otras capitales.

En San Sebastián se contabilizan 147 anuncios temporales por cada 100 residenciales. En Cádiz son 107; en Santander, casi 80; y en Barcelona, cerca de 68.

Mayor presencia en zonas tensionadas

El estudio identifica una relación destacada entre los alquileres de temporada y las áreas declaradas como zonas de mercado residencial tensionado. En las nueve capitales con esta consideración, la mediana de anuncios de temporada equivale al 31,2% de los anuncios residenciales. En las ciudades sin esta declaración, la proporción se reduce al 9,3%.

La diferencia se mantiene incluso entre capitales con precios similares. San Sebastián, donde la mediana del alquiler residencial es de 1.434 euros mensuales, alcanza una proporción de alquiler temporal del 147,1%. En Madrid, cuya mediana se sitúa en 1.560 euros, el porcentaje es del 12,4%.

Precios similares, pero con menos garantías para el inquilino

Las diferencias de precio entre ambas modalidades no son elevadas. En las 28 capitales con un volumen suficiente de anuncios para comparar, el alquiler temporal presenta una mediana por metro cuadrado un 2,2% superior a la del alquiler residencial.

En Madrid, esta diferencia asciende al 12,5%, mientras que en Barcelona alcanza el 10,5%.

Los investigadores relacionan esta situación con el distinto marco legal aplicable a los contratos. Durante el periodo analizado, el alquiler temporal quedaba por lo general fuera de las garantías de duración mínima y prórroga obligatoria previstas para la vivienda habitual. Tampoco estaba sujeto, con carácter general, a los límites de renta de las zonas tensionadas, excepto en determinados supuestos en Cataluña.

El informe considera que los resultados son compatibles con la hipótesis de que una parte de la oferta temporal se utilizara para sortear la regulación del alquiler residencial, aunque precisa que los datos no permiten acreditar una relación causal. El decreto aprobado en octubre obliga a justificar una causa real de temporalidad y amplía determinadas garantías para estos arrendamientos. El análisis permitirá comprobar la evolución de la oferta después de su entrada en vigor.