El Gobierno aprobó a comienzos de octubre dos paquetes de medidas destinados a facilitar el acceso al alquiler. Uno de ellos plantea una penalización para los propietarios que no renueven el contrato a sus inquilinos cuando finalice su vigencia, establecida actualmente en cinco años para los arrendadores persona física y en siete años para las personas jurídicas.

Las iniciativas deben ser convalidadas por la Diputación Permanente, aunque el paquete que incluye los alquileres indefinidos cuenta con escasas opciones de prosperar debido al rechazo ya anunciado por el PNV.

Una compensación media de 15.500 euros

De acuerdo con los cálculos de Fedea, la indemnización prevista para los arrendadores que no renueven el alquiler alcanzaría una media de 15.500 euros. En la primera renovación, esta cuantía equivale a 73 días de renta por cada año de residencia, frente a los 33 días correspondientes a un despido improcedente.

Los propietarios quedarían exentos de abonar esta compensación únicamente si necesitan la vivienda para sí mismos o para familiares, siempre que se trate de una persona física. También se contemplan excepciones si el inquilino no ha ocupado el inmueble durante más de seis de los doce meses previos, cuenta con otra vivienda adecuada en el mismo municipio, firma un nuevo contrato con el propietario o rechaza una oferta de renovación de al menos cinco años.

En este último caso, la renta deberá ajustarse a la normativa, que la limita al importe del contrato anterior actualizado anualmente conforme a la inflación o al nuevo índice de referencia para actualizar rentas, incluso fuera de las zonas tensionadas. La indemnización tampoco se aplicaría si el inquilino no solicita la prórroga legal.

Impacto sobre propietarios e inquilinos

Cerca del 90% de las viviendas en alquiler pertenece a personas físicas. Por ello, los expertos de Fedea consideran que el coste máximo de recuperar una vivienda recaería principalmente sobre pequeños patrimonios familiares, y en una proporción mucho menor sobre personas jurídicas y grandes tenedores.

Fedea estima que muchos propietarios podrían incorporar el coste potencial de la indemnización a la renta inicial de los nuevos contratos, lo que elevaría todavía más los precios del alquiler. Además, advierte de un posible sesgo en la selección de inquilinos: se favorecería a quienes tengan mayor probabilidad de abandonar la vivienda, como los jóvenes, mientras que las familias podrían verse discriminadas en el acceso al mercado.

Bonificaciones fiscales en el IRPF

Incentivos por reducir o mantener la renta

El Ejecutivo también propuso incentivos y penalizaciones vinculados a las bonificaciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para quienes bajen o suban, respectivamente, los alquileres. En la actualidad, los propietarios disponen de una bonificación general del 50% sobre los rendimientos obtenidos por arrendar una vivienda habitual.

Con la nueva regulación, la deducción podría llegar al 100% si el precio se reduce más de un 5% en los nuevos contratos. Si la renta se mantiene, la bonificación sería del 50%. En cambio, la ventaja fiscal podría rebajarse hasta el 15% cuando el coste de la vivienda aumente un 20% o más.

Según el análisis de Fedea, estos escalones implicarían que un propietario tendría que elevar la renta por encima del 12,8% para no sufrir la penalización derivada de la reducción de la mejora fiscal. Para casi la mitad de ellos, solo resultaría rentable aumentar el alquiler más de un 25,5%. En sentido contrario, una rebaja del 6% del alquiler incrementaría la renta neta del casero hasta un 4,9% respecto a mantener el precio congelado.

Complejidad e informalidad

Los expertos prevén una concentración de contratos con la renta exactamente congelada o con descuentos ligeramente superiores al 5%. Esto reduciría las rentas de los nuevos contratos de propietarios ya existentes, pero implicaría una pérdida de recaudación no cuantificada, una gestión de gran complejidad y un incentivo adicional a la informalidad, puesto que la reducción fiscal se pierde si los rendimientos no se declaran.

Déficit de vivienda y propuestas de Fedea

Fedea sostiene que los decretos mejoran, en términos generales, la posición de quienes ya disponen de un contrato de alquiler, pero lo hacen a costa de los propietarios actuales y de quienes buscan vivienda. A su juicio, las medidas no abordan el principal cuello de botella: la producción de suelo.

El organismo cifra el déficit acumulado en 750.000 viviendas, mientras se han creado 240.000 hogares netos frente a solo 92.000 viviendas terminadas. Como alternativa, plantea reemplazar estos decretos durante la próxima legislatura por una ley ordinaria que incluya una memoria de impacto económico y diferencie las medidas destinadas a aumentar la oferta de los cambios contractuales.