El panorama hipotecario español ha experimentado una transformación significativa a medida que el Banco Central Europeo (BCE) ha incrementado abruptamente los tipos de interés entre julio de 2022 y septiembre de 2023 para frenar el ciclo inflacionario. Esta acción ha llevado a un descenso en los créditos a tipo variable para la compra de vivienda, que han bajado de representar el 59% del total de las cinco millones de hipotecas activas en el país en diciembre de 2021 a representar el 51% en el mismo mes de 2023. Simultáneamente, las hipotecas a tipo fijo han escalado del 20% al 32%, mientras que las de tipo mixto (con un periodo inicial a tipo fijo y el resto a variable) han bajado del 21% al 17%, según cifras reveladas por el Banco de España.
Frente al incremento en el costo de las cuotas de los créditos a tipo variable, las familias han optado mayoritariamente por contratar hipotecas a tipo fijo, cuya cuota no varía durante toda la vida del préstamo. El euríbor, que está vinculado a más del 90% de estas hipotecas a tipo variable, se disparó del -0,502% en diciembre de 2021 al 3,679% en diciembre de 2023. Esto significó una subida de la cuota del 57% en un crédito de 150.000 euros a 24 años con un tipo de euríbor más 1% que tuviera como referencia el dato de diciembre y revisión anual, implicando un aumento en la cuota mensual de los 552 a los 867 euros.
El temor a contratar una hipoteca a tipo variable en medio del auge del euríbor ha impulsado la suscripción de créditos a tipo fijo en los últimos años. De acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), las nuevas hipotecas a tipo fijo pasaron de ser el 47,4% del total de las contratadas en 2020 a 63,1% en 2021 y alcanzaron un máximo histórico del 71% en 2022.
Aunque en 2023 el porcentaje de hipotecas a tipo fijo bajó al 60%, sigue siendo significativamente mayor que el registrado antes de la pandemia, que fue del 42,1% en 2019. La subgobernadora del Banco de España, Margarita Delgado, señala que el ritmo de concesión de hipotecas a tipo fijo ha disminuido, representando el 63% de la nueva producción en el tercer trimestre de 2023, frente al 80% de media del periodo de julio de 2021 a diciembre de 2022.
En contraste con otros países europeos, las hipotecas a tipo fijo son un fenómeno relativamente reciente en España. Antes de 2014, cuando el BCE situó por primera vez los tipos de interés en negativo para revitalizar la economía y la inflación en la zona euro, los créditos para vivienda a tipo variable representaban más del 90% de los contratados cada año en el país. Sin embargo, el euríbor entró en negativo en febrero de 2016 y no abandonó este territorio hasta marzo de 2022, lo que afectó los ingresos de los bancos y los llevó a incentivar la contratación de hipotecas a tipo fijo, que tenían un interés más alto.
En 2015, por ejemplo, las hipotecas a tipo fijo contratadas tenían un tipo medio del 5,58%, mientras que en las variables el tipo de entrada fue del 3,75%. En 2021, fue ligeramente más barato contratar una hipoteca fija (1,91%) que variable (1,94% de entrada). Sin embargo, la subida de los tipos oficiales ha hecho que las hipotecas fijas sean nuevamente más caras (3,3% en 2023 frente al 2,86% de las variables).
Un reciente informe del Banco de España revela que una mayoría de hipotecados ha preferido pagar más a cambio de que la cuota no suba durante toda la vida del préstamo, que es de 24 años de media para las hipotecas contratadas el año pasado. Esto va a incrementar el tipo medio del saldo vivo de hipotecas fijas.
Otro factor que explica el aumento de las hipotecas de tipo fijo es que el Gobierno aprobó suspender durante 2023 las comisiones que pueden cobrar los bancos cuando sus clientes cambian la hipoteca de tipo variable a fijo, una medida que ha extendido para 2024 a los cambios de tipo variable a mixto. Las novaciones (cambio de condiciones) de las hipotecas ascendieron a 107.267 el año pasado, una cifra muy superior a la de antes de la pandemia, que fue de 50.212 en 2019.