En el ámbito económico, cuando se hace mención a la expresión “un elefante en la habitación”, se está aludiendo a una realidad palpable que, por su complejidad o incomodidad, se evade o se minimiza. En el caso de la situación de la vivienda en España, se podría tratar más bien de un rinoceronte en la cima de una montaña. Es un problema de envergadura monumental, y aunque se habla mucho de él, en muchas ocasiones las palabras se diluyen en el aire sin provocar cambios significativos.
En el reciente informe anual del Banco de España, se realizó una radiografía detallada de este problema. Se destacó que la oferta de vivienda ha sido menos dinámica en comparación con la demanda, lo que ha generado un aumento en los precios de compraventa y alquiler de vivienda. En términos numéricos, cada año se crean alrededor de 275,000 nuevos hogares en España, pero se construyen poco más de 100,000 viviendas nuevas. Esta situación persiste desde hace 15 años. El exceso de viviendas de 2008 se ha convertido en una escasez que ha desplazado la demanda al mercado de alquiler, generando una progresiva tensión.
A pesar de los problemas financieros que pueden surgir por la reciente subida de tipos, los dueños de viviendas no están en riesgo en términos generales. Las hipotecas de los últimos años, especialmente sensibles a las subidas de los tipos de interés, han sido principalmente fijas. Sin embargo, esto no excluye la existencia de algunas familias vulnerables.
La problemática de accesibilidad a la vivienda se concentra en el mercado de alquiler. En este aspecto, España está peor que la media europea, ya que un alto porcentaje de familias dedican más de un 40% de su renta al alquiler. Un informe reciente del Banco Central Europeo indica que el quintil de ingresos más bajo, más del 60% de los hogares están sobrecargados, especialmente aquellos que alquilan. Este hecho repercute en sus decisiones de consumo, formación, inversión y natalidad.
Los expertos sostienen que la magnitud del problema hace difícil que acciones aisladas a corto plazo sean efectivas. Se necesita una política coherente a largo plazo. La regulación de precios podría ser una política de efectividad limitada a corto plazo y podría tener efectos indeseados para la oferta en el medio y largo plazo.
Se necesita más oferta de viviendas, principalmente en alquiler, tanto sociales como privadas. También son necesarios más y mejores incentivos para la demanda y la oferta, y una tributación a la vivienda más similar a la de la Unión Europea, que dedique la recaudación a la política de vivienda pública. Si realmente consideramos que la vivienda es el tercer pilar del estado del bienestar, debe demostrarse con recursos y no solo con palabras. Actualmente, España dedica un tercio de lo que dedica en media la UE a este aspecto.
Además, es necesario acompañar estas acciones con medidas en otros mercados relacionados, como en el mercado de trabajo. Estos no son meros deseos utópicos, son políticas que cuestan dinero y que están respaldadas por la ciencia económica. Son políticas que buscan no quedarse en un eco vacío, sino que pretenden bajar al rinoceronte del pico de la montaña.