El desafío del mercado de alquiler de viviendas: demanda supera la oferta
La demanda de viviendas de alquiler es alta, superando con creces la oferta disponible. Este desequilibrio en el mercado ha llevado a una situación en la que los alquileres se han disparado en los últimos años. La demanda insatisfecha ha desviado una parte de la oferta hacia alternativas más rentables como los arrendamientos de temporada o los alquileres turísticos. Esta situación ha llamado la atención del Gobierno, que busca medidas para controlar y regular la situación.
José García-Montalvo, catedrático de Economía y profesor en la Universitat Pompeu Fabra (UPF) e investigador de la Barcelona Graduate School of Economics y del Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (IVIE), considera que la solución real al problema radica en aumentar la oferta. Según él, esto se puede lograr por dos vías: a través de la construcción de más viviendas para arrendar y, en especial, mediante mejoras en la seguridad jurídica para los propietarios.
El papel crucial de la seguridad jurídica
Muchos propietarios optan por el alquiler de temporada a pesar de que el alquiler residencial habitual ofrece mayores ventajas fiscales. La razón detrás de esta elección radica en la seguridad. Los alquileres de temporada atraen a clientes con mayor poder adquisitivo que son más propensos a cumplir con el pago de la renta. García-Montalvo sostiene que incluso hay propietarios que retiran viviendas del mercado con la esperanza de que sus hijos crezcan y se emancipen, y así evitar los riesgos asociados al alquiler.
Xavier Vilajoana, presidente de la Associació de Promotors de Catalunya (Apce), coincide en la importancia de reforzar la seguridad jurídica para los propietarios. Según Vilajoana, la solución no solo radica en la construcción de más viviendas, sino en una combinación de factores que incluyen la colaboración público-privada, la agilización de trámites, la movilidad y el mejoramiento del transporte público. En el mercado de alquiler, más del 80% de los propietarios son pequeños inversores que, en muchos casos, tienen hipotecas que pagar, por lo que su prioridad es recibir la renta cada mes.
El Cercle d’Economia ha propuesto un sistema de alquiler concertado, similar a como se maneja la sanidad o la educación. Este sistema permitiría a los propietarios ofrecer sus viviendas a las administraciones a precios inferiores a cambio de la seguridad en el cobro de la renta. Esta propuesta busca aliviar la carga de los costes que actualmente recaen sobre los propietarios.
Sin embargo, algunos analistas advierten que la limitación de las rentas, actualmente implementada en Catalunya, puede resultar contraproducente. Esta medida puede incentivar la retirada de la oferta, empujando a los propietarios a buscar alternativas más rentables como los alquileres turísticos.
Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda, argumenta que la reducción de la oferta se ha estado produciendo desde 2019, mucho antes de la implementación de la limitación de rentas. Sin embargo, García Montalvo sostiene que la regulación de los alquileres de temporada y el control de los pisos turísticos es solo una «gota en el mar». Según él, existe una demanda de más de 100 solicitantes por cada oferta de alquiler en Barcelona.
Finalmente, medidas como la anunciada por el alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, que pretende anular todas las licencias para pisos turísticos en 2028, no parece ser la solución. Tanto García Montalvo como Vilajoana coinciden en que actuar sobre una parte tan pequeña del mercado apenas tendrá efectos. Vilajoana enfatiza la necesidad de un diálogo amplio para consensuar soluciones duraderas.