El acceso a la vivienda se ha convertido en un problema mundial, y el aumento de los precios de alquiler ha contribuido significativamente a esta crisis habitacional. En un intento de resolver este problema, Cataluña ha implementado una nueva ley de la vivienda que limita los precios de alquiler en 140 ciudades tensionadas. Sin embargo, esta medida ha sido calificada como un parche que no funcionará, ya que la alta demanda de viviendas de alquiler está empujando los precios al alza.
Para frenar este incremento, algunos expertos sostienen que se debe aumentar la oferta de viviendas, no topar los precios. Esta solución ya se probó en Cataluña entre septiembre de 2020 y marzo de 2022, pero tuvo resultados adversos, según un estudio de Esade. Las viviendas más baratas aumentaron su precio en un 12% para igualar el límite del índice de referencia.
Este patrón se ha observado en todas las experiencias internacionales donde se ha implementado un control de rentas a largo plazo. Desde Berlín a París, pasando por California o Suecia, los resultados han sido similares: reducción de la oferta de viviendas, desaparición de la inversión en nuevas viviendas en alquiler, aumento de la demanda embalsada, incremento de precios en las poblaciones aledañas e incluso un incremento de la economía sumergida.
La Federación de Asociaciones Inmobiliarias ha alertado que la oferta de alquiler habitual ha descendido un 30% desde la entrada en vigor de la ley de la vivienda. Los propietarios están trasladando los inmuebles al mercado de alquiler temporal o turístico, o al de compraventa. Esto ha resultado en una reducción del parque de pisos en alquiler, y en consecuencia, un aumento del desajuste entre oferta y demanda. Según la ley de la oferta y la demanda, esto es un estímulo para el alza de los precios, lo cual es totalmente contrario a lo que se persigue con la ley de la vivienda.
Para mitigar los problemas de acceso a la vivienda, se necesita una combinación de medidas basadas en la colaboración público-privada. Algunas de estas medidas podrían incluir otorgar incentivos fiscales a los propietarios que destinen una vivienda al alquiler de larga duración, facilitar la inversión privada para nuevas promociones, activar suelos dotacionales para uso residencial, fomentar más la rehabilitación y reforzar la seguridad jurídica. Además, es necesario crear una infraestructura de vivienda social eficaz y sostenible.
El Gobierno ha llamado a esta época la «legislatura de la vivienda», y el reto es mayúsculo. Actualmente, las familias dedican una media del 33% de sus ingresos al pago del alquiler, y en algunas capitales, este esfuerzo supera o roza el 40%, un récord de la última década. Además, el 72% de los desahucios se producen por impago del alquiler.
La creciente subida de los precios del alquiler, en un contexto de inflación y de sueldos estancados o que no siguen el mismo ritmo de crecimiento, está haciendo que cada vez más personas tengan problemas para acceder a una vivienda. Ya no son solo los colectivos sociales vulnerables o en riesgo de exclusión social los que se ven afectados, sino también jóvenes, familias de clase media, jubilados que no son propietarios y población extranjera.
La dificultad de los jóvenes para acceder a una primera vivienda está retrasando su emancipación. Esto, a su vez, está posponiendo la paternidad y la maternidad, lo que tiene un impacto en la tasa de natalidad. A medida que la población envejece, el índice de mortalidad sube paulatinamente, mientras que la tasa de natalidad decrece. Sin embargo, la migración internacional está salvando el crecimiento demográfico, algo necesario para mantener el Estado de bienestar.
En este Estado de bienestar, la vivienda no solo es el quinto pilar, sino que puede poner en riesgo todo el sistema. Para evitarlo, se debe buscar una solución integral y a largo plazo. Esto solo se conseguirá con un Pacto de Estado para la Vivienda.