La vivienda en España ha sido durante largo tiempo un tema de debate y preocupación debido a su inaccesibilidad, siendo un problema que ha ido en aumento y que se ha convertido en una de las principales preocupaciones de la sociedad española. Diversas causas han contribuido a esta problemática, destacando la insuficiente renta disponible de los hogares y una escasez de oferta que no logra satisfacer la alta demanda. Estos factores han llevado a que los precios medios de los inmuebles estén por encima de lo que las familias pueden pagar.
Según el Banco Central Europeo (BCE), en septiembre los inmuebles residenciales en España registraban una sobrevaloración de entre el 8% y el 14%. Por su parte, el Banco de España calcula una sobrevaloración promedio en diciembre de un 3,76%, con un mínimo del 0,7% y un máximo del 8,4%, la cota más elevada desde diciembre de 2011.
Es interesante notar que la sobrevaloración de la vivienda en España, según el BCE, está por debajo de la media de la zona euro, que es del 1% al 19%. Incluso se encuentra lejos del pico de sobrevaloración que se alcanzó durante la burbuja inmobiliaria en 2007, que llegó al 40%.
Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y la consiguiente caída de los precios, se produjo una infravaloración durante varios años. Sin embargo, ya desde el primer trimestre de 2017, algunos de los modelos de análisis del BCE comenzaron a detectar síntomas de sobrevaloración. A partir del último trimestre de 2018, todas las metodologías del banco central indican que los precios de la vivienda están por encima del nivel en el que deberían estar según la capacidad económica de las familias.
Por su parte, el Banco de España estima que la vivienda en el país ha estado sobrevalorada desde junio de 2020. Durante el pico de la burbuja inmobiliaria en septiembre de 2007, el organismo calculó una sobrevaloración media del 25,3% y una máxima del 52,1%. Tras el estallido de la burbuja, identificó un período de infravaloración entre enero de 2010 y marzo de 2020, que llegó a superar el 30% de media y el 45% de máxima a mediados de 2013. Sin embargo, la pandemia hizo que el Producto Interno Bruto (PIB) se hundiera y los precios de la vivienda siguieran subiendo, lo que llevó a que se volviera a una situación de sobrevaloración.
Las diferencias en los cálculos de sobrevaloración entre el BCE y el Banco de España se deben a que utilizan metodologías diferentes. La estimación del BCE se basa en cuatro métodos de valoración que toman en cuenta factores como los tipos de interés, el PIB, el stock de vivienda disponible, y la evolución de los ingresos de las familias. Por su parte, el Banco de España usa otros cuatro métodos de valoración que toman en cuenta la renta disponible de los hogares, los tipos de interés, la relación entre el crédito y el PIB, y la evolución pasada de los precios.
La Junta Europea de Riesgo Sistémico, encargada de velar por la estabilidad financiera del continente, ubicó a España como uno de los seis países sobre 30 analizados con un riesgo bajo. Sin embargo, también señaló que los precios de la vivienda están «moderadamente sobrevalorados», ya que la relación entre los precios y los ingresos de los hogares es relativamente alta.
Finalmente, el Banco de España ha considerado la posibilidad de activar el colchón de capital anticíclico positivo neutral para que los bancos tengan un capital liberable en caso de crisis. Además, ha insistido en que el problema de acceso a la vivienda solo se puede resolver aumentando la oferta, ya que el crecimiento actual es insuficiente para satisfacer la demanda.