El laberinto de la vivienda en España: una historia de altibajos y una crisis actual de escasez

El mercado de la vivienda en España ha sido testigo de un viaje tumultuoso desde la década de 1960, un viaje que lleva a la actual crisis de escasez de viviendas en el país. Durante los años 60, se produjo una gran migración de la población rural a las principales ciudades españolas. Esta afluencia masiva creó una demanda de viviendas que no se pudo satisfacer inmediatamente, dando lugar al fenómeno denominado barrios de los locos en Madrid.

En este fenómeno, los recién llegados a la ciudad construían chabolas y, siempre que el tejado estuviera instalado, la Guardia Civil no podía demoler la estructura. Esto llevó a un complejo proceso administrativo para su demolición. Sin embargo, con la ayuda financiera de los Estados Unidos, el Ministerio de Vivienda, controlado por la Falange, comenzó a construir barrios enteros con un estilo racionalista. Estos barrios proporcionaron hogares dignos para los estándares de la época a la creciente población urbana.

El auge, el pinchazo y la recuperación de la construcción de viviendas

Posteriormente, se produjo un auge en la construcción de viviendas que finalmente estalló tras la crisis del petróleo de 1973. En España, este pinchazo fue aún más dramático debido a la muerte de Franco y la Transición. La burbuja de la vivienda estalló bruscamente, lo que llevó a una crisis bancaria y a más de una década de restricciones crediticias y financieras, lo que limitó la construcción de viviendas durante este período.

Este patrón se repitió con el auge de la construcción de viviendas tras la entrada de España en el euro en 1999 y la posterior crisis global. La construcción de pisos nuevos en España ha promediado unos 200.000 anuales desde 1960. Sin embargo, durante el auge entre 1998 y 2007, se iniciaron hasta 700.000 por año. El frenazo fue aún más brusco que en la crisis de los años 70, y en 2009 se iniciaron sólo 35.000 viviendas.

La construcción de viviendas es un sector de alta demanda de mano de obra y baja productividad. Se estima que cada vivienda requiere aproximadamente dos empleos, ya sea directos o indirectos. Por lo tanto, entre 2007 y 2009, se perdieron alrededor de 1,5 millones de puestos de trabajo solo en el sector de la construcción en España, lo que elevó la tasa de desempleo en siete puntos.

La crisis financiera de 2008 y la posterior crisis del euro en 2010 destacaron la necesidad de avanzar en la unión bancaria europea. La supervisión bancaria se transfirió de los bancos centrales nacionales al Banco Central Europeo (BCE), y se endureció la regulación de la concesión de créditos, especialmente al sector promotor inmobiliario en España.

La recuperación y la actual crisis de escasez de viviendas

La crisis inmobiliaria finalizó en 2014, pero la situación no volvió a ser la misma. Desde entonces, la producción de nuevas viviendas ha promediado cerca de 100.000 al año, la mitad que el promedio histórico. La crisis obligó a los promotores a sacar al mercado todos los pisos excesivos y hasta 2013, con la tasa de desempleo en máximos históricos y la demanda hundida, los precios de la vivienda se desplomaron.

Además, la tasa de desempleo ha estado disminuyendo, con la excepción de la pandemia de coronavirus, y la demanda ha estado aumentando. Sin embargo, ya que se están construyendo muy pocas viviendas, los precios han estado aumentando, especialmente en las ciudades donde la población está aumentando. Este crecimiento en la construcción de hogares se ha disparado, especialmente desde la crisis sanitaria.

Además, estamos cerca de los niveles récord de inmigración, algo que también contribuye a este aumento en el número de hogares. Sin embargo, hay más factores que contribuyen a la actual crisis de escasez de viviendas. El alquiler turístico ha sido un modelo de éxito que ha canibalizado el mercado de alquiler convencional. Durante casi una década, el BCE mantuvo los tipos de interés de ahorro cerca del 0%, lo que desvió grandes cantidades de ahorro hacia la vivienda. Como resultado, una gran parte de estas viviendas terminaron en alquiler turístico, lo que redujo la oferta en el mercado y presionó al alza los precios.

El camino a seguir

El aumento de los tipos de interés del BCE ha tenido cierto impacto en la compra de viviendas y, contra la intuición de muchos, ha moderado el aumento de los precios. Sin embargo, esto no ha sido suficiente, por lo que la única solución será aumentar la oferta y normalizar el mercado convencional de alquiler imponiendo limitaciones a la vivienda turística, especialmente en el centro de las grandes ciudades, como ya han hecho ciudades como Nueva York, Los Ángeles, San Francisco y Miami.

La mayor crisis en la construcción de viviendas nuevas está en la vivienda pública de protección social. El modelo sigue priorizando la compra en lugar del alquiler, que es donde ahora existe más escasez. Este desequilibrio es el principal impulsor del aumento de los precios que afecta negativamente a los jóvenes, los divorciados y las personas de ingresos medios y bajos. Además, la burocracia sigue paralizando todo, al igual que en el resto de los sectores.

En resumen, todo lo relacionado con el sector de la vivienda es puro caos y entropía. La intervención pública está justificada en esta situación, pero el Estado, lejos de ser parte de la solución, es parte del problema y del caos. Necesitamos menos comunicación política y más medidas efectivas. Franco y la Falange lo hicieron en los años 60 y la democracia puede hacerlo también. Y si puedes, debes.