El Ministerio de Vivienda de España ha presentado un nuevo mecanismo para controlar los precios de alquiler, conocido como el índice de referencia de precios del alquiler. Este índice ha sido introducido nueve meses después de la aprobación de la Ley de Vivienda en el Congreso de los Diputados, que destaca por ser la primera normativa de la democracia española que regula el mercado residencial.
Este novedoso índice será publicado y entrará en vigor diez días después. Su principal función será establecer un precio máximo para los contratos de alquiler en áreas que sean declaradas como zonas tensionadas.
El índice afectará principalmente a los grandes tenedores, es decir, propietarios con más de cinco o diez inmuebles dependiendo de la comunidad autónoma. Además, se aplicará a las viviendas que han estado fuera del mercado de arrendamiento como vivienda habitual durante los últimos cinco años. Un ejemplo de esto serían las viviendas turísticas que deciden volver al mercado residencial tradicional.
Para la elaboración del índice, se ha utilizado una base de datos obtenida de la Declaración de la Renta de más de dos millones y medio de propietarios. Además, se han utilizado datos de la Agencia Tributaria, el Catastro, el Instituto Nacional de Estadística (INE), el Banco de España y los Registradores. También han participado en su elaboración miembros de la Asociación Española del Valor (AEV), el Colegio General de Economistas, la Presidencia del Gobierno y técnicos de la Generalitat de Cataluña y del propio Ministerio de Vivienda.
Es importante destacar que el índice se ha elaborado tomando en cuenta solo los datos de personas físicas y no jurídicas. En otras palabras, no se han considerado los precios a los que alquilan las empresas, una figura comúnmente utilizada por los grandes propietarios. Desde el Ministerio de Vivienda, se ha aclarado que el porcentaje de grandes tenedores es muy pequeño en comparación con la totalidad del parque, representando entre el 5% y el 15% de todos los contratos, por lo que su inclusión no tendría un impacto significativo en la muestra.
Otra característica relevante del nuevo indicador es que habrá un decalaje de hasta dos años. Esto se debe a que los datos tributarios de un ejercicio fiscal son presentados por los ciudadanos hasta seis meses más tarde, momento en el que se acaba trasladando al índice. Por lo tanto, el precio de los alquileres de 2023 no se verá reflejado hasta el último trimestre de 2024.
Para ser considerada una zona tensionada, el coste medio del alquiler debe representar más del 30% sobre los ingresos medios de los hogares de la zona. Alternativamente, se puede declarar una zona como tensionada si los precios han subido más de un 3% por encima del índice de precios al consumo (IPC) en los últimos cinco años. Hasta el momento, solo Cataluña ha comenzado los trámites para aplicar la medida, aunque Navarra y Asturias también han mostrado su interés.
En su lista de municipios con precios del alquiler tensionados, el Gobierno de la Generalitat ha incluido 140 ciudades y pueblos catalanes, donde viven 6,2 millones de personas, el 80,6% de la población de la comunidad. La mayor parte de estos municipios se encuentran en Barcelona, su área metropolitana y las ciudades más grandes de las comarcas del Vallès.