En un movimiento sorprendente, el Banco de España (BdE) ha emitido un serio correctivo a la ley de Vivienda, sugiriendo medidas que son notablemente contrarias a las establecidas en la normativa actual. Su objetivo es reducir el precio del alquiler para los jóvenes y las clases más modestas. En su informe anual correspondiente al ejercicio 2023, el regulador ha expresado dudas sobre la efectividad de la ley actual para cumplir este objetivo.
El presidente del BdE, Pablo Hernández de Cos, ha cuestionado seriamente las medidas introducidas en la controvertida ley destinadas al mercado del alquiler. La entidad advierte que los límites a la actualización anual de las rentas y los controles de precios pueden desplazar la oferta a otras modalidades de arrendamiento e incrementar las mensualidades para los hogares con ingresos más bajos.
En referencia al control de precios, el BdE sostiene que su implementación continua puede generar nuevos problemas de accesibilidad a la vivienda. Esta afirmación se basa en la experiencia de otros países, que ha revelado que los límites a las rentas pueden causar una contracción de la oferta de vivienda del alquiler en las áreas reguladas. También podría conducir a un desplazamiento del uso de las viviendas a otros mercados alternativos, como el alquiler de temporada o el turístico, y a un descenso de la calidad de la vivienda debido a un menor mantenimiento.
El regulador va un paso más allá y sugiere que la fijación de precios máximos en el mercado del alquiler podría generar efectos distributivos regresivos y aumentos en el sobresfuerzo entre los hogares con menor renta. En otras palabras, mientras que la fijación de un precio máximo podría reducir los alquileres para los inquilinos que se sitúan por encima del máximo regulatorio, podría incrementar los precios para aquellos por debajo del nivel de referencia, donde se encuentran los hogares con menores ingresos.
El BdE también ha evaluado todas las medidas adoptadas por el Gobierno en los dos últimos años para proteger a los inquilinos contra la escalada inflacionista. Aunque reconoce que estas medidas podrían haber mejorado las condiciones de los hogares con contratos vigentes y contribuido a reducir la incertidumbre y la volatilidad de los precios en el mercado del alquiler, también señala que algunas de estas acciones pueden generar efectos no deseados en el nivel y en la composición de la oferta. Esto incluiría la migración a otras modalidades como el alquiler temporal o turístico, así como en los precios de los nuevos contratos.
El BdE ha advertido que el aumento de la protección para los inquilinos más vulnerables eleva el riesgo de impago para los propietarios. Esta situación podría resultar en un incremento del precio del alquiler debido a una mayor prima de riesgo o en una reducción de la oferta de alquiler disponible para estos hogares.
Además, la entidad ha advertido que las prórrogas forzosas de los alquileres, sumadas a las actualizaciones de rentas anuales por debajo del IPC, disminuyen los incentivos para aumentar la oferta de alquiler. Este desincentivo sería mayor en el caso de las personas jurídicas, ya que los inquilinos de estas entidades han recibido una mayor protección.
El BdE cree que el mercado del alquiler debe volcarse en este tipo de inversores, que actualmente poseen un 8% de los 3,6 millones de viviendas que hay en el mercado del alquiler. Para ello aboga por eliminar el «tratamiento diferencial» en todo tipo de regulaciones y normativa contractual de las personas jurídicas y los denominados grandes tenedores respecto al que tienen los particulares.
Además, el regulador pide homogenizar el tratamiento fiscal de estos agentes con respecto a los existentes en el ámbito europeo. En concreto, sugiere que sería deseable vincular la existencia de beneficios fiscales sobre la renta de los propietarios al arrendamiento en forma de alquiler social o a precios asequibles.
El supervisor señala que el mercado del alquiler residencial en España se caracteriza por la amplia presencia de particulares no profesionalizados. Este tipo de agentes no pueden aprovechar las economías de escala y la diversificación del riesgo asociadas a una mayor dimensión de la cartera de viviendas gestionadas. Esto se traduce en mayores costes y, por lo tanto, en mayores precios del alquiler.
El Banco de España también considera insuficiente el plan de vivienda asequible del Gobierno que prevé levantar durante los próximos años 184.000 inmuebles destinados al alquiler social y asequible. Según el regulador, para equiparar el parque público de vivienda al de nuestros países vecinos, sería necesario construir alrededor de 1,5 millones de nuevas viviendas en alquiler social.
Además de la necesidad de alquiler social, la entidad encuentra que existe un déficit de obra nueva en relación al crecimiento de los hogares que se espera para los próximos años en España. En concreto, el BdE estima que para 2025 harán falta en España 600.000 nuevas casas.
El supervisor también propone modificar el sistema tributario de los activos inmobiliarios por su dimensión respecto a la del resto de países de la UE. Propone subir impuestos sobre la propiedad recurrentes como el IBI, pero compensarlo reduciendo los tributos sobre la producción y adquisición de vivienda, para abaratarla y hacerla más accesible. Sin embargo, advierte que este tipo de propuestas sólo deberían plantearse cuando se reduzcan los desajustes entre oferta y demanda en el mercado residencial.