El primer trimestre de 2024 ha experimentado una ola de cambios en el mercado inmobiliario hostelero español. Un total de 30 hoteles han cambiado de manos, con un tercio de estas operaciones concentradas en Barcelona y sus alrededores. La inversión total en el sector alcanzó los 577 millones de euros, con un incremento del 12% en comparación con el mismo período del año anterior.
Este auge en el mercado inmobiliario hostelero español se debe al excelente momento del sector turístico. En 2023, España se consolidó como el segundo país más visitado del mundo, con 85,3 millones de turistas. Las proyecciones para 2024 son incluso más prometedoras, se espera alcanzar o rozar la cifra de 100 millones de turistas. Este panorama contrasta significativamente con las cifras de 2020, cuando apenas se registraron 19 millones de turistas debido a la pandemia de covid.
El profesor de Economía, Finanzas y Contabilidad de la escuela de negocios Esade, Pedro Aznar, reflexiona sobre la recuperación del sector turístico tras la pandemia. Afirma que el fuerte incremento de la actividad turística no fue un aumento coyuntural, sino que el sector continúa creciendo. Esta tendencia se atribuye a diversos factores, entre ellos, el deseo de la gente de salir y explorar nuevos destinos, así como el cambio en las pautas de los consumidores hacia una forma de turismo más vivencial y experiencial.
Este aumento en la demanda ha despertado el apetito de los inversores, que buscan beneficiarse de los altos márgenes de beneficio que ofrece el sector hotelero. Esto es especialmente evidente en ciudades como Málaga, donde los precios de los hoteles han subido hasta un 70%.
El turismo urbano está experimentando un fuerte crecimiento, con el 82% de las compras y ventas del primer trimestre de 2024 centradas en hoteles de alta categoría. Según datos de la consultora inmobiliaria CBRE, el 55% de los activos son hoteles de cuatro estrellas, mientras que el 27% corresponde a establecimientos de lujo, de cinco estrellas y de cinco estrellas GL.
Según el informe de CBRE, los inversores suelen tener tres perfiles principales: institucionales, que incluyen a las entidades financieras; las cadenas hoteleras; y los inversores privados. Un 37%, 36% y 23% respectivamente. El 75% de estas inversiones provienen de capital español, con destacadas adquisiciones como la del Banco Santander del portfolio de Meliá Hotels.
El atractivo del sector hotelero se debe principalmente al incremento de la rentabilidad que ofrece. Los inversores están adquiriendo cadenas hoteleras enteras, comprando inmuebles para luego alquilarlos a operadores, o directamente adquiriendo hoteles. Las inversiones se concentran en destinos populares como Málaga, o en mercados donde ya no es posible crecer debido a la normativa o la falta de espacio, como es el caso de Barcelona.
La rentabilidad de los inmuebles en Madrid y Barcelona es del 5,25%, mientras que en Baleares y Canarias alcanza el 6,25%. Esta rentabilidad está por encima del bono español a 10 años. En vista de ello, se prevé la apertura de 260 nuevos hoteles en España hasta finales de 2025, de los cuales el 22% serán de alta gama.
El parque hotelero español está compuesto actualmente por 12.494 hoteles con una capacidad total de casi 1,24 millones de plazas. La ocupación media es del 61% y el precio medio por habitación ocupada es de 106,9 euros, lo que representa un aumento del 9% en comparación con el primer trimestre de 2023. El ingreso medio por habitación disponible es de 65,3 euros, un 12% más que en el mismo período del año anterior.
La recuperación del sector turístico y el auge del mercado inmobiliario hostelero español muestran signos claros de un futuro prometedor. A medida que continúa la demanda de experiencias turísticas únicas y auténticas, es probable que veamos aún más crecimiento e inversión en este sector.