Desde su puesta en marcha hace once años, las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (SOCIMIs) han atraído a grandes fortunas tanto nacionales como extranjeras gracias a su atractivo régimen fiscal. Este tipo de empresas, que se centran en la inversión colectiva en activos inmobiliarios, han demostrado ser una de las herramientas más populares entre los fondos de inversión y los ‘family offices’.
Una de las principales ventajas de las SOCIMIs es que están exentas de pagar el impuesto de sociedades, aunque están obligadas a distribuir la mayoría de sus beneficios en forma de dividendos a sus accionistas, quienes sí están obligados a pagar impuestos por ellos.
En el caso de los patrimonios familiares, las SOCIMIs ofrecen una estructura que garantiza una participación en un negocio transparente a todos los miembros de la familia. Estas sociedades están obligadas a cotizar en bolsa, lo que significa que deben auditar sus cuentas e informar sobre hitos importantes, la valoración de sus activos, la identidad de sus accionistas y cualquier compra o venta de inmuebles. En el caso de los fondos de inversión o inversores que canalizan sus inversiones a través de SOCIMIs, la principal motivación es fiscal.
Un ejemplo reciente de este tipo de inversión es el caso de un inversor francés que adquirió una casa en Ibiza por más de 6 millones de euros. Si hubiera comprado la propiedad a título personal, habría tenido que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en Baleares es del 11,5% del precio de compra. Sin embargo, al crear una SOCIMI ‘ad hoc’, el inversor pudo beneficiarse de una bonificación del 95% en este impuesto, lo que resultó en un pago de menos de 35.000 euros. Además, al tener esta estructura, el inversor también evitó tener que pagar el impuesto al patrimonio de los no residentes.
Otra ventaja fiscal de las SOCIMIs es que los accionistas tienen opciones para reducir el impuesto que deben pagar por los dividendos. En España, la tasa impositiva para las rentas del ahorro oscila entre el 21% y el 28%. Sin embargo, si el titular de las acciones es una sociedad extranjera, los dividendos entre filiales pueden estar exentos de pago en muchos países europeos.
Actualmente, en España hay 117 empresas que operan bajo el régimen de SOCIMI y cotizan en los mercados de valores, con una capitalización bursátil de 22,894 millones de euros. La mayor parte de este capital está concentrada en cuatro empresas que cotizan en la Bolsa de Madrid y BME Growth: Merlin Properties, General de Galerías Comerciales, y Colonial.
En el último año, nueve empresas salieron a los mercados: Miciso Real Estate, Milepro Logística, Asticko XXI, Elix Rental Housing, Montepino, OK Business Property, Primero H, Rav En7 y Round Robin. El valor total de los activos inmobiliarios de estas compañías es de 1,532 millones de euros.
«2023 ha sido un año de consolidación y de transición tras la subida de los tipos de interés. El número de salidas a bolsa no se ha estancado, ha habido un número relevante. Sin embargo, en el último año, sí ha habido una anomalía, hay una única empresa que representa la mayoría del volumen. Eliminándola, solo han salido compañías valoradas en 323 millones. El mercado de socimis tiene ya once años de historia, lo que evidencia que hay un marco regulatorio estable, algo que da mucha tranquilidad a los inversores» explica Carlos Cervera, director del área de SOCIMIs de Armanext.
Durante el último año también se han producido migraciones, es decir, empresas que cambian de un mercado a otro, con la intención de mejorar su operativa. Ktesios se mudó de Euronext a BME, mientras que Elix Vintage y P3 Logistics lo hicieron de BME Growth a Porfolio Stock Exchange. General de Galerías Comerciales y varios vehículos de Corpfin renunciaron al régimen discal de SOCIMI, y cuatro empresas fueron excluidas de los mercados.