La solicitud principal de la Generalitat es que se permita la combinación del sistema estatal y el índice catalán, un acuerdo que ya se había negociado previamente. Tras un mes sin respuesta del ministerio, la Conselleria de Territori ha elevado el asunto a la Audiencia Nacional para que esta se pronuncie en conformidad con la normativa reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.

La consellera Ester Capella, en una rueda de prensa, ha recordado que la normativa actual obliga al Estado a aplicar el índice por ámbitos territoriales, prestar atención a los sistemas de índices ya existentes en las comunidades autónomas -como es el caso de Catalunya- y asegurar la coordinación en la aplicación de ambos sistemas. Sin embargo, la resolución del ministerio, publicada en el BOE el 15 de marzo de este año, solo contempla la creación de un único sistema estatal de índices.

Este índice debe ser el instrumento que determine el alquiler máximo que los propietarios de pisos podrán pedir a sus inquilinos y, por tanto, la herramienta esencial para contener los incrementos de precios en el mercado de alquiler.

El texto de la resolución indica que la aprobación del sistema estatal de índices debe hacerse «por ámbitos territoriales». Sin embargo, no incluye ninguna aplicación territorial, no considera los índices de referencia ya existentes en alguna comunidad autónoma y no propone ningún mecanismo de colaboración entre los diferentes índices. «El índice catalán responde a las necesidades reales de Catalunya, y cumple perfectamente con la ley española de vivienda», ha destacado Capella.

La Generalitat no solicita medidas cautelares en su recurso, ya que Catalunya desea que se aplique un control de rentas. Mientras tanto, el departamento está trabajando en el informe sobre las zonas de mercado tensionado.

El modelo acordado, que no fue recogido en la resolución publicada en el BOE, establecía que cuando el índice catalán se sitúe dentro del rango establecido por el estatal, el límite del precio del alquiler será siempre el que determine el índice autonómico. Sin embargo, cuando el índice catalán se sitúe fuera del rango fijado por el estatal, se aplicará el rango superior o inferior estatal en función del valor más cercano al índice autonómico.

Por su parte, el Ministerio de Vivienda argumenta que «los sistemas autonómicos no pueden servir para regular aspectos básicos de competencias exclusivas del Estado«, como son los precios de los alquileres. Añade también que de esta manera, se proporciona seguridad jurídica al sistema y se evitan recursos por competencia que podrían impedir su aplicación, perjudicando a muchos ciudadanos que continuarían sufriendo precios abusivos en sus alquileres.

Desde una perspectiva financiera, existe una lógica irrefutable detrás de esta medida. Si se concede una hipoteca por el 100% del valor de la vivienda, en lugar del 80% habitual, la cuantía de la cuota mensual será mayor, lo que aumenta el riesgo de impago. Este riesgo se ve agravado, a pesar de que parte de este crédito esté respaldado por un aval público, justificando así un tipo de interés más alto.

Sin embargo, desde el punto de vista de la eficacia de la medida de política de vivienda, esta lógica puede ser discutible. Si un aval público resulta en un crédito más caro, resultando en una mayor presión financiera para la familia o en la necesidad de comprar una casa más barata, entonces se puede cuestionar la eficacia de este tipo de medida de política de vivienda.

El Banco de España ha expresado su preocupación sobre este asunto, argumentando que los avales públicos «suelen generar un aumento de los precios de compraventa«. Además, el alcance de una medida de este tipo en las grandes ciudades, donde se concentran los mayores problemas de acceso a la vivienda, suele ser modesto. El organismo sostiene que cualquier política de demanda, es decir, cualquier ayuda al comprador, termina afectándolo en forma de precios más altos. Esta es la razón por la que se eliminó la deducción por compra de vivienda.

A pesar de estos argumentos, la pregunta sigue siendo: ¿en ausencia de este aval, podrían ciertos jóvenes que sí pueden pagar una hipoteca, pero que no tienen ahorro suficiente para pagar la entrada, tener acceso a una vivienda? Con la ayuda del aval público, estos jóvenes podrían adquirir una vivienda que de otro modo no podrían comprar. Esto plantea un dilema que requiere un análisis cuidadoso y considerado.

En este contexto, es fundamental tener en cuenta que las políticas de vivienda deben ser diseñadas y aplicadas teniendo en cuenta una amplia gama de factores y consideraciones. No sólo se trata de facilitar el acceso a la vivienda, sino también de garantizar que estas políticas no generen efectos secundarios indeseados que puedan agravar los problemas que se pretenden solucionar. Es necesario un enfoque equilibrado y matizado que tenga en cuenta tanto las necesidades inmediatas de aquellos que buscan acceder a la vivienda como las implicaciones a largo plazo de las políticas implementadas.

Al final, la cuestión del acceso a la vivienda para los jóvenes en España es un problema multifacético que requiere soluciones multifacéticas. La implementación de avales públicos puede ser una parte de la solución, pero debe ser considerada y aplicada cuidadosamente para asegurar que no se cree un problema mayor en el proceso. Como siempre, la clave está en encontrar el equilibrio adecuado.

En una reunión urgente celebrada este lunes en Madrid con la ministra Isabel Rodríguez, la consellera Ester Capella expresó sus preocupaciones sobre el índice previsto por el Gobierno central. Según Capella, este índice, que se espera se publique antes de finales de febrero, no dará lugar a una bajada generalizada de los precios del alquiler en las zonas tensionadas.

Capella ha criticado que el Ministerio de Vivienda va a implementar un índice homogéneo para toda España, a pesar de las diferencias evidentes en el mercado del alquiler en diferentes partes del país. Además, el índice no incluirá el índice catalán, tal y como lo solicitaba la Generalitat. El índice estatal, que se elaborará a partir de los datos de la Agencia Tributaria, establecerá un rango de valores de referencia basado en distintos aspectos, como la superficie y la ubicación del inmueble y otros factores relativos a las características de la vivienda y el edificio. Por otro lado, el índice catalán, basado en las fianzas depositadas por los inquilinos, establece un valor fijo para cada área.

Fuentes del Ministerio de Vivienda indicaron que en la reunión se reiteró la posición y los criterios del índice que habían sido discutidos entre los técnicos del Estado y la Generalitat. Según estas fuentes, el Gobierno implementará un índice homogéneo en toda España, en cumplimiento del mandato estipulado en la Ley de Vivienda. Defendieron el índice como «solo un instrumento más» para controlar el incremento de los precios del alquiler, añadiendo que confían en que las políticas públicas implementadas por diferentes administraciones mejorarán el acceso a la vivienda.

Para argumentar que el índice estatal no provocará bajadas de precios, la Conselleria de Territori aplicó el índice estatal y el catalán a una muestra de 23,000 pisos en Cataluña. Según sus hallazgos, el rango superior del índice del ministerio está entre 100 y 400 euros por vivienda por encima del índice catalán. Además, la Conselleria criticó que el rango de precios estatal es a menudo «demasiado amplio», con diferencias de hasta el 45% entre dos viviendas idénticas ubicadas en la misma área, cuando la discrepancia de precios reales es solo del 15%.

La Generalitat también ha criticado que el Gobierno central «minimiza la importancia» del índice argumentando que solo se aplicará a los nuevos contratos que se incorporen por primera vez al mercado. La Generalitat sostiene que un mínimo del 20% de los contratos de alquiler anuales no habían sido alquilados en los últimos cinco años. Además, para todas las viviendas de los grandes tenedores, se aplicará el índice, independientemente de si tienen un contrato anterior.

La aprobación del índice de referencia de los precios del alquiler y la declaración de áreas tensionadas de precios son pasos necesarios para la implementación de los límites en las subidas del alquiler establecidos en la ley estatal de vivienda. En agosto, el Govern envió al Ministerio de Vivienda una lista de municipios con precios de alquiler tensionados, que incluía 140 ciudades y pueblos catalanes, en los que viven 6.2 millones de personas, el 80.6% de la población de la región. La mayoría de estos municipios se encuentran en Barcelona, su área metropolitana y las ciudades más grandes de las comarcas del Vallès.

Para ser considerada como área tensionada, la ley de vivienda establece dos requisitos. El primero es que, en la zona, la carga media de la hipoteca o del alquiler, más los suministros, supere el 30% de los ingresos medios de un hogar. El segundo es que el precio del alquiler haya subido al menos tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años.

La ley de vivienda también establece que, en aquellas zonas declaradas tensionadas, los arrendatarios podrán acogerse a una prórroga extraordinaria de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor. En los nuevos contratos, también se limitará el precio a la renta del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de ese contrato. En el caso de los grandes tenedores, la renta no podrá exceder el límite máximo fijado por el índice de precios de referencia que el ministerio va a aprobar.

Como excepción, podrá haber un incremento de hasta el 10% en el caso de que se haya rehabilitado el inmueble. En general, los precios no podrán subir en las zonas tensionadas más que un 2% en 2023, un 3% en 2024, y lo que establezca después el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de alquiler que se ha encargado que elabore el Instituto Nacional de Estadística (INE).

En mayo de 2023, cuando el Consejo de Ministros aprobó un acuerdo para dar luz verde al Ministerio de Transportes (Mitma) y al Instituto de Crédito Oficial (ICO) para poner en marcha la línea de avales, y en junio, cuando se aprobó el marco legal necesario para ello, el Gobierno insistió en que «el coste del aval otorgado por Mitma sería asumido por la entidad de crédito«. Sin embargo, después de aprobar el acuerdo que establece las condiciones de la línea de avales, el nuevo Ministerio de Vivienda señaló que el aval «no tendrá ningún coste ni para la persona beneficiaria ni la entidad financiera».

Fuentes gubernamentales explican que la normativa europea exige que los avales públicos a empresas privadas tengan un coste para los bancos, con el objetivo de evitar que distorsionen la competencia. Pero añaden que no ocurre lo mismo con los avales a particulares. En este sentido, recuerdan que los avales que el Gobierno creó tras la llegada del covid para que los arrendatarios pudieran solicitar un crédito a los bancos para pagar hasta seis mensualidades del alquiler de su vivienda no tenían tampoco coste para las entidades. Tras algunas dudas iniciales, explican, el Gobierno ha decidido ahora seguir ese mismo criterio con los avales para las hipotecas.

A modo de ejemplo, los avales a empresas que creó el Gobierno en 2020 para evitar una debacle empresarial por la pandemia tenían un coste para los bancos de entre 0,2 y 1,2 puntos porcentuales sobre el importe avalado. Hasta abril del año pasado, las entidades habían ingresado al ICO 1.721,3 millones de euros como remuneración por haber recibido dichos avales, frente a los 520,9 millones que el ICO había ingresado a los bancos por la morosidad de dichos créditos que se había comprometido a asumir (entre el 60% y el 80% del impago).

De haberse mantenido el mismo esquema en la línea de avales para las hipotecas, los hasta 2.500 millones de euros que el Ejecutivo planea avalar habrían supuesto un coste para los bancos de entre 50 y 300 millones de euros en los 10 años de plazo en que estarán en vigor dichos avales. Sin embargo, es importante tener en cuenta que unos avales eran para empresas y otros para particulares, por lo que, si se hubiera mantenido la decisión de que tuvieran coste para las entidades, es probable que el criterio para fijar dichas comisiones no hubiera sido el mismo.

En la banca hay expectativa por conocer los detalles de la línea de avales. Se espera que el Boletín Oficial del Estado (BOE) publique el acuerdo del Consejo de Ministros con las condiciones generales, así como que el Ministerio de Vivienda y el ICO firmen un convenio con las condiciones financieras. La medida fue propuesta por la presidenta del Santander, Ana Botín, en una entrevista en ‘El País’ en mayo de 2020. Pero en algunas entidades se ve la iniciativa con cierto escepticismo, aunque se admite que se adherirán al plan para no enfrentarse al Gobierno.

Con la nueva línea de avales, el Estado avalará el 20% del valor de las transacciones (medido como la cantidad más baja entre la tasación o el precio de compra), con el objetivo de que los bancos financien el 100% y los compradores solo tengan que tener ahorrado el 10% para hacer frente a los gastos (como impuestos, notaría y registro). Los beneficiarios deberán tener unos ingresos individuales máximos de 37.800 euros brutos al año o el doble si la vivienda la compran dos personas, además de un patrimonio que no supere los 100.000 euros. En el convenio que firmarán Vivienda y el ICO, se establecerá el precio o tasación máxima de las viviendas que puedan ser adquiridas con cargo a la línea, que «podrá fijarse en función del ámbito territorial» en que se ubique la vivienda.

Teniendo en cuenta que los bancos consideran prudente que la cuota hipotecaria no suponga más del 30% de los ingresos del cliente y que los ingresos netos mensuales con el máximo anual bruto establecido rondan los 2.450 euros, en general, los beneficiarios de los avales podrán aspirar a viviendas valoradas a un máximo de unos 145.500 euros con un pago mensual de unos 730 euros (comprador individual) o 291.000 euros con una cuota de unos 1.460 euros (dos compradores). Esta cantidad para el beneficiario individual está en línea con el valor medio de las hipotecas concedidas en noviembre en toda España (145.894 euros, según el INE).