El acceso a la vivienda en España se ha convertido en uno de los temas más preocupantes para la ciudadanía en los últimos años. Los incrementos en los precios de alquiler y venta de pisos han alcanzado niveles récord en muchos municipios, particularmente en ciudades como Barcelona.

La evolución del mercado inmobiliario en esta ciudad es un claro reflejo del desafiante escenario. Según datos disponibles, el precio medio del alquiler a finales de 2023 en Barcelona se situó en 1.171 euros al mes. Esta cifra contrasta con la situación previa a la crisis de 2007, donde el precio medio se encontraba alrededor de los 800 euros. Este incremento en los precios representa un obstáculo para muchos ciudadanos que buscan un lugar para vivir.

Oportunidades en el mercado inmobiliario

A pesar de este panorama, existen oportunidades en el mercado. Encontrar una segunda residencia o un inmueble cerca de la playa es una tarea complicada, pero no imposible. Algunos portales, como Idealista, ofrecen opciones de inversión en inmuebles del banco, que suelen tener un precio inferior al promedio del mercado.

Por ejemplo, se puede acceder a una vivienda en El Ejido, municipio de la provincia de Almería, por 36.500 euros. A pocos metros de las playas sureñas de la Península, este piso cuenta con una cocina americana, dos habitaciones, garaje y acceso a piscina comunitaria.

Otra opción asequible puede encontrarse en Alicante. Por un precio de 41.000 euros, se ofrece una planta baja de 91 metros cuadrados con una habitación y una terraza acristalada. Esta propiedad cuenta también con una piscina comunitaria, lo que añade valor a la inversión.

Si se prefiere un lugar con un toque histórico, en el municipio de Benamargosa, en la provincia de Málaga, existe un edificio construido en 2007 que ofrece una vivienda por solo 43.000 euros. Esta propiedad de 75 metros cuadrados cuenta con una cocina americana amueblada y se encuentra a poca distancia de la playa. Benamargosa es un pueblo de origen árabe con múltiples fuentes, pilares y arcos romanos, lo que añade un atractivo cultural a la inversión.

El acceso a la vivienda en España puede ser un desafío, pero existen alternativas que pueden facilitar este proceso. Los inmuebles del banco, las segundas residencias y las propiedades cerca de la playa son opciones que vale la pena considerar. Con la información adecuada y una estrategia de inversión sólida, se pueden encontrar oportunidades en el mercado inmobiliario español.

Fuente de la Salud, el nuevo distrito de Córdoba, es actualmente el foco de un auge inmobiliario significativo. Con más de 1.090 viviendas en desarrollo, está a punto de convertirse en el epicentro de la inversión y el crecimiento en la ciudad. Estos datos son el resultado de un análisis del mercado de viviendas de nueva construcción en Córdoba, llevado a cabo por la consultora Activum Real Estate, que también revela una oferta de alrededor de 2.000 nuevas viviendas en desarrollo en toda la ciudad.

Fuente de la Salud se ha consolidado como una zona de crecimiento acelerado, atrayendo a numerosos promotores nacionales que reconocen el potencial de esta área. Con más de 1.090 viviendas en desarrollo, Fuente de la Salud representa más de la mitad del total de nuevas viviendas en Córdoba.

Los Grandes Actores del Crecimiento Inmobiliario

Neinor Homes lidera el ranking de promotores con el 26% del total de viviendas en desarrollo. La empresa está a la cabeza del mercado con dos grandes proyectos: Patriarca Homes, una impresionante promoción de 140 viviendas, y Gran Capitán Homes, una comunidad de 137 viviendas de diseño moderno. Siguiendo de cerca, y listas para su entrega inmediata, Kronos Homes se posiciona con el 19% del total de viviendas, distribuidas en Tribeka II, que cuenta con 130 viviendas, y Flow, con 78 viviendas.

Efico Homes abarca el 13% del total de viviendas con su exclusivo proyecto Onsen Residencial, que ofrece 138 viviendas con piscina comunitaria y destacadas terrazas. Impact Homes introduce Residencial El Mirador, un desarrollo con 101 viviendas con vistas panorámicas, representando el 9% del total de viviendas en la zona.

Grupo Insur y Vía Célere también tienen una presencia significativa en Fuente de la Salud, con una representación del 9% y del 8% respectivamente. Grupo Insur está desarrollando Terrazas de Santa Rosa II, con 99 viviendas, mientras que Vía Célere ofrece su proyecto Célere Mirabueno fase I y Célere Mirabueno fase II, con 46 y 44 viviendas respectivamente.

Inmoclever aporta el 7% del total de viviendas del barrio con su proyecto Puntal del Brillante, que incluye 79 viviendas. Panarento ofrece dos promociones en Noreña: La Finca de los Jardines, con 70 viviendas, y La Finca de los Jardines IV, con 30 viviendas adicionales, sumando un 5% del total.

La Ubicación Estratégica de Fuente de la Salud

El notable crecimiento en Fuente de la Salud refleja la confianza de los promotores en esta zona, anticipando una demanda creciente debido a su ubicación estratégica y las modernas infraestructuras desarrolladas. Con una variada oferta de viviendas adaptadas a diferentes necesidades y presupuestos, Fuente de la Salud se posiciona como uno de los lugares más atractivos para vivir en Córdoba.

En cuanto a los precios, las viviendas de un dormitorio se sitúan en torno a los 163.350 €, las de dos dormitorios en 203.740 €, las de tres dormitorios en 256.790 € y las de cuatro dormitorios en 328.036 €. Esta gama de precios refleja la diversidad y accesibilidad del mercado inmobiliario en esta emergente zona de Córdoba.

Perfil del Comprador en Fuente de la Salud

El perfil del comprador en Fuente de la Salud muestra tendencias claras y definidas. El 70% de los compradores optan por viviendas de tres dormitorios, seguido por un 20% que prefieren viviendas de dos dormitorios, y un 10% que buscan viviendas de cuatro dormitorios.

En cuanto a la finalidad, el 90% de los compradores adquieren viviendas como residencia habitual, mientras que el 10% restante lo hace con fines de inversión. La superficie media de las viviendas compradas es de 85m2.

La procedencia de los compradores es mayoritariamente de Córdoba capital. Donde un 40% tiene entre 45 y 54 años, un 30% tiene entre 35 y 44 años, un 20% está en la franja de 55 a 64 años, un 8% tiene menos de 34 años, y solo un 2% supera los 65 años.

En cuanto al estado civil, el 65% de los compradores son matrimonios con hijos, seguidos por un 20% de parejas jóvenes. Los solteros, parejas senior e inversores representan cada uno un 5% del total.

Insur fue fundada en 1945 por tres socios en la capital hispalense y debutó en bolsa en 1984. Desde 2015, cotiza en el Mercado Continuo del parqué nacional. Sus operaciones se dividen entre una cartera de activos patrimoniales, que generan ingresos a través de su alquiler, y su división promotora, con un enfoque especial en la vivienda. En 2023, la compañía registró unos ingresos de 120 millones de euros y un beneficio de 11,5 millones.

La empresa desarrolla principalmente su negocio en Andalucía y Madrid. Insur está actualmente impulsando grandes proyectos en Andalucía Oriental, en ciudades como Málaga, Costa del Sol, Granada o Almería. También tienen una presencia sólida en Madrid, respaldada por un sólido equipo. Como parte de su estrategia de diversificación para controlar los riesgos, Insur está analizando la posibilidad de establecerse en otras geografías, ya sea a través de crecimiento orgánico o mediante una alianza con una promotora local.

En su discurso, Ricardo Pumar también abordó el problema del acceso a la vivienda en España. Según Pumar, este problema se debe a un gran desequilibrio entre la oferta y la demanda, especialmente entre las generaciones más jóvenes. Aunque existen 400,000 viviendas heredadas de la anterior crisis, estas están ubicadas en lugares donde no hay demanda. Donde realmente se necesita, hay un fuerte desequilibrio, principalmente en las grandes capitales y zonas con mucho dinamismo económico y geográfico.

Las cifras del sector respaldan esta afirmación. La demanda de primera vivienda está marcada por el número de hogares que se crean anualmente, más de 200,000 al año. A esto se suma la necesidad de segundas residencias tanto para españoles como para extranjeros. Sin embargo, esta cifra contrasta con el número de viviendas que se construyen al año, que no superan las 85,000. Este desequilibrio, que empeora con el paso de los años, tensiona los precios haciéndolos subir más de lo deseable y dificulta el acceso de los jóvenes a la vivienda.

Ricardo Pumar también habló sobre cómo la colaboración público-privada puede ayudar a mejorar el acceso a la vivienda. Pumar enfatizó que, para desarrollar inmuebles a precios asequibles, el promotor privado tiene que operar bajo unos parámetros de rentabilidad. Sin embargo, calificó de «muy difícil» la construcción de vivienda protegida debido a los precios máximos a los que se pueden vender, además de los costes de construcción y la fiscalidad asociada a la actividad.

En cuanto a las soluciones, Pumar propuso a las administraciones públicas fomentar la producción de suelo residencial. Según él, aunque a corto plazo puede ser difícil, es posible conseguir buenos resultados con los cambios de usos. Hay un exceso de suelo terciario sin salida en el mercado que se podría transformar en suelo residencial para construir viviendas. También sugirió acortar los plazos en los trámites urbanísticos y revisar la fiscalidad de la promoción, que representa una parte importante del coste final del producto inmobiliario.

Finalmente, Ricardo Pumar destacó el problema que supone la escasez de trabajadores en la construcción. Según él, tras el anterior ciclo, se desmanteló todo el tejido empresarial y es difícil que esa mano de obra vuelva. La única manera de resolver el problema es mediante la creación de planes de formación, atrayendo inmigración y mejorando en materia de industrialización. Sin embargo, el porcentaje de obras industrializadas sigue siendo muy bajo debido a que no tienen economía de escala y sigue siendo más cara que la construcción tradicional.

La problemática actual radica en la normativa vigente para la tasación de bienes inmuebles, específicamente la Orden ECO/805/2003 del 27 de marzo. Los promotores de viviendas acuden a los bancos para financiar las obras. Sin embargo, los bancos requieren una tasación que incluye un condicionante si la licencia obtenida por el promotor para el proyecto es de tipo básico y no definitiva. Este condicionante a menudo resulta en la negación de crédito, lo que retrasa los plazos durante meses hasta obtener la licencia definitiva y los fondos para construir.

La modificación normativa impulsada por el Ejecutivo pretende no solo agilizar la gestión urbanística, sino también introducir elementos importantes en las nuevas técnicas constructivas, especialmente en lo que se refiere a la industrialización de la construcción y los factores de sostenibilidad en el ámbito de la construcción. Este cambio permitirá que las tasaciones incorporan aspectos novedosos, como la sostenibilidad y la industrialización, que se refiere al desarrollo de parte de las estructuras de una obra en una fábrica para su posterior instalación en obra.

Esta reforma permitirá que con una licencia básica, se pueden realizar todos los trabajos de la envolvente del edificio mientras se sigue tramitando la obtención de la licencia urbanística definitiva. Normalmente, se necesitan alrededor de dos años para construir una promoción de obra nueva, a lo que hay que sumar alrededor de un año para obtener los permisos. Sin embargo, gracias a este mecanismo que modificará el Gobierno, este plazo total de tres años se podrá acortar en varios meses.

Fuentes de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) estiman que esta reforma supondrá un ahorro de medio año en los plazos. La licencia básica, que revisa el proyecto desde el punto de vista urbanístico, permite la construcción de un edificio hasta un 70%, desde la cimentación, estructura y envolvente. Incluso algunas labores interiores.

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la APCE, en un comunicado, ha señalado que la patronal ha tenido la oportunidad de trasladar al gobierno los principales cuellos de botella para desarrollar el mercado de la vivienda en España, y principalmente el de la vivienda asequible. Gómez-Pintado ha valorado positivamente el paso adelante del Ejecutivo, calificándolo como una medida que agilizará las concesiones de licencia de la edificación sin precedentes.

Este jueves, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, acompañado de Carlos Cuerpo e Isabel Rodríguez, se ha reunido con representantes de las diferentes patronales del sector inmobiliario, la construcción, la banca, sindicatos y tercer sector. El objetivo de este encuentro era abordar las diferentes medidas impulsadas por el Ejecutivo para mejorar el acceso a una vivienda digna y asequible. Tras el encuentro, que ha durado más de dos horas y que ha sido calificado por todas las partes como «productivo», la Ministra de Vivienda, en una rueda de prensa, ha trasladado a los pequeños propietarios de vivienda en alquiler, aproximadamente el 95% de la oferta, que la intención del Gobierno es trabajar en «aportar certeza, seguridad jurídica y garantías para que estos particulares pongan más vivienda en alquiler a precios asequibles, con rentas que supongan menos del 30% de los ingresos o el salario del hogar».

La compra se realizó a través de FCC, una compañía de la cual Slim controla un 81,5%, y de Finver Inversiones 2020, otra sociedad vinculada al inversor. Slim adquirió un 10,26% de la compañía del fondo de inversión Polygon a través de FCC y un 5% adicional a través de Finver Inversiones 2020.

El precio de adquisición se pactó en 1,10 euros por acción, sumando un total de 125 millones de acciones adquiridas. Este precio representa una prima del 3,77% con respecto al precio de cotización de las acciones de Realia al cierre de la bolsa en la jornada en que se realizó la transacción.

Carlos Slim se convirtió en accionista de Realia en 2015, al adquirir un 25% de la compañía a Bankia por 44,5 millones de euros. Desde entonces, el empresario ha ido aumentando paulatinamente su participación en la empresa, hasta llegar a controlar más del 75% del capital. Actualmente, la sociedad de cabecera de Slim, Control Empresarial de Capital, posee el 77,3% de la promotora. Con esta reciente adquisición, Slim controlará indirectamente el 92,3% de la inmobiliaria, que fue fundada en el año 2000 por FCC y Caja Madrid.

La entrada de Slim en el capital de FCC ocurrió un año antes de su adquisición en Realia. En 2020, el magnate también comenzó a comprar acciones de Metrovacesa, una promotora que en aquel momento era participada únicamente por Banco Santander y BBVA. En tan solo cuatro años, Slim ha ido aumentando su participación hasta convertirse en el segundo máximo accionista, con un 21,2% del capital.

Tras la reciente adquisición del 15% de Realia al fondo de inversión Polygon, Slim pasa a tener una participación de más del 90% en la empresa. Esto abre la puerta a que el inversor pueda lanzar una oferta pública de adquisición (OPA) con el objetivo de realizar una exclusión de bolsa de la compañía. Esta operación permitiría a Slim adquirir todas las participaciones aún en circulación y sacar a la empresa del mercado bursátil. Si se lleva a cabo, esta OPA deberá realizarse a un precio superior a los 1,1 euros por título, para incentivar a los accionistas que hasta ahora no han vendido sus participaciones a hacerlo.

Aunque la causa del incendio todavía se desconoce, se cree que la rápida propagación del fuego podría estar relacionada con un revestido de polietileno en la fachada del edificio, un material altamente inflamable. En el momento de la construcción del edificio, este tipo de material estaba permitido según el Código Técnico de la Edificación vigente, pero desde 2017 está completamente prohibido, a raíz del incendio de la Torre Grenfell, que llevó a la Unión Europea a modificar la regulación en esta materia.

Fbex es una de las muchas empresas que conformaban una industria promotora y constructora que en su momento representaba más del 10% del producto interior bruto de España. Sin embargo, la mayoría de estas compañías ya no existen, habiendo terminado en liquidación, como Fbex, Reyal Urbis y Martinsa Fadesa. Otras han logrado sobrevivir tras ser rescatadas por bancos y fondos de inversión extranjeros tras la explosión de la burbuja inmobiliaria, como Colonial, Realia y Metrovacesa.

En el caso específico de Fbex, su actividad principal se centraba en la promoción de viviendas en áreas urbanas de Cataluña, Comunidad Valencia, Murcia y Baleares. En 2005, la empresa disponía de un banco de suelo de 1,3 millones de metros cuadrados, con capacidad para construir hasta 10.000 inmuebles residenciales.

Durante 2008 y 2010, los últimos años antes de presentar el concurso de acreedores, Fbex logró una facturación de 553, 80 y 165 millones de euros, respectivamente. Sin embargo, la compañía reportó grandes pérdidas, especialmente en el último año, en el que cerró con un resultado neto negativo de casi 157 millones de euros.

En 2008, Fbex logró reestructurar sus deudas con la banca acreedora, reduciendo sus pasivos de 1.800 millones de euros a 640 millones. Sin embargo, la compañía se vio obligada a presentarse en concurso de acreedores en mayo de 2010 debido al fin del ciclo alcista del sector inmobiliario español. En ese momento, Fbex tenía acuerdos de financiación con hasta 32 bancos y cajas de ahorros.

Finalmente, en noviembre de 2011, Fbex no logró llegar a un acuerdo con los acreedores y la justicia dictó la liquidación de la promotora. En 2015, la compañía aún figuraba en la lista de morosos del Ministerio de Hacienda, adeudando 37,7 millones de euros, pero ya no aparece en la última lista disponible. En 2017, según el Boletín Oficial del Registro Mercantil (BORME), el concurso de acreedores de Fbex se dio por concluido.

Esta normativa ministerial obliga a los edificios de dicha altura a instalar sistemas de aislamiento interiores en cámaras ventiladas que deben tener al menos una clasificación ‘A2-s3,d0’ de reacción al fuego. Esta clasificación está recogida en la norma UNE-EN 13501 de las Euroclases, creada por la Asociación Española de Normalización, el único Organismo de Normalización en España designado por el Ministerio de Economía, Industria y Competitividad ante la Comisión Europea.

Según esta clasificación, las fachadas de los edificios deben ser, como mínimo, no combustibles y sin contribución al fuego, con alta producción de humos y que no produzcan gotas o partículas. Los únicos materiales que cumplen con estas características, según una infografía publicada por la Asociación de Instaladores de Aislamiento en 2020, son el panel de lana mineral, que puede ser de vidrio o de roca, y los morteros aislantes con lana mineral o con corcho.

Los edificios que se incendiaron en Valencia tenían fachadas ventiladas conformadas por dos partes: la más exterior, de aluminio y resinas plásticas, y la más interior, de lana de vidrio o de rocas, y, por tanto, ignífuga. A pesar de las afirmaciones iniciales de que la parte interna era de poliuretano, un material altamente inflamable y que no está permitido en la actual reglamentación, el Colegio Oficial de Arquitectura Técnica de Valencia ha confirmado que el certificado final de obra del proyecto apunta a un revestimiento de lana de roca. Por tanto, este revestimiento interior cumpliría, incluso, con la normativa vigente del Código Técnico de Edificación.

En el visado de las obras de este edificio, en 2005, la normativa era «más permisiva», rigiéndose por la norma básica de la edificación ‘NBE-CPI/96’ de «Condiciones de protección contra incendios de los edificios», aprobada en el Real Decreto 2177/1996, de 4 de octubre. Según fuentes de la Asociación de Instaladores de Aislamiento, la normativa de uso de materiales para prevenir en caso de incendio cambió a partir de 2017, tras el incendio de la Torre Greenfield. «Hoy en día, los seguros no aseguran una obra si no están justificados los cumplimientos de materiales y aislamientos», explica Sigfrido Herráez, decano del Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM).

Esta situación ha llevado a un debate sobre la seguridad de los edificios y la necesidad de revisar y actualizar la normativa de construcción para garantizar la seguridad de los habitantes. La tragedia de Valencia ha demostrado que es imprescindible prestar atención a los materiales utilizados en la construcción y a la implementación de medidas de seguridad adecuadas para prevenir incendios.